上海04年写字楼市场分析.doc

一、前言 二、宏观市场综述 三、供求分析 四、上海市市场租售价格分析 五、人民广场淮海中路板块 1、供求分析 2、租金情况分析 3、客源情况分析 i客户来源 ii客户行业分析 iii客户需求 六、南京西路板块 1.供求分析 2.租金情况分析 3、客源情况分析 3.1高档产品客户分析 i客户来源 ii客户行业分析 iii客户需求 3.2中档产品客户分析 i客户来源 ii客户行业分析 iii客户需求 七、淮海中路、南京西路沿线典型楼盘产品分析 1.层数和体量 2、面积和层高 3、外立面 4、大堂 5、电梯 6、车位 7. 其它内部配套 八、政策对写字楼市场的影响 1、近期出台政策介绍 2、政策的时间效应 3、分析 九、典型楼盘 一、前言 随着中国加入世界贸易组织、2010年成功申办世界博览会、F1赛车场、环球乐园的立项，外资对上海的信心倍增，上海经济的未来将一片光明。各大财团经济巨头纷纷进驻上海 2003年中国入世对写字楼市场的利好影响开始逐渐显现，加上上海市政府对跨国企业地区总部推出的优惠政策及2010年世博会三方面因素将构成上海写字楼需求的强劲原动力。 回顾上海写字楼市场的发展历程，经历了膨胀、鼎盛和衰退，当前正处于繁荣复苏的时期。目前甲级写字楼供给需求同步增加，空置率进一步下降，办公楼市场处于上升通道。 甲级写字楼开始改变原先只租不售的模式，市场上出现全幢出售的甲级写字楼。 乙级写字楼整体租售情况不如甲级，中、低档写字楼产品租售价格停滞不前，将逐渐被市场所淘汰，性价比高的项目颇受中小企业青睐，小面积商务间成为市场追寻的新热点。 二、宏观市场综述 综合竞争力全国首位：上海在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。 保持良好增长：上海经济继续保持良好增长，2004年，上海经济再创佳绩，国内生产总值（GDP）1 1997-2004年上海GDP和GDP增长变化情况 平稳的快速发展期：在全球经济不景气的背景下，作为经济中心的上海经济逆风飞扬，进入了一个比较平稳的快速发展时期。产业结构的成功调整，第三产业成为上海经济增长的支柱产业 1998—2003年上海FDI及增长率变化 外商投资企业在推动经济增长中正起着越来越大的作用。吸收外资规模继续扩大，结构进一步优化。200吸收外资合同金额116.91亿美元,增长12.6%；实际到位金额65.41亿美元大量外资涌绝对量的增加以及占全国引进外资总额比重的提高，使得上海经济以不同于全国增长与波动轨迹运行。2004年上海办公楼的占用率为86.6%，好地段的甲级和乙级写字楼占用率为100%，空置率比前几年有所下降。在办公楼承租方中，内资企业占42.94%，外资和港澳台企业占54.95%，个体占1.11%。外资企业的进驻，不仅增加了对办公楼、商业营业楼宇的需求，也增加了对住宅的需求，特别是增加了对有地方特色的石窟门和环境优美高档住宅的需求。 三、供求分析 1、甲级写字楼供应量 1997年以后，受到亚洲金融危机的冲击，写字楼开发投资出现连续下滑的迹象为改变写字楼市场空置情况日益严重的状况，政府开始停止经营性写字楼用地的审批，从而进一步限制了近几年写字楼的开发投资和市场供应。进入2000年写字楼市场在经过两年的恢复期之后，市场景气指数大增，开发商逐渐恢复了入市发展的信心在高科技产业、IT信息业、跨国公司等多股力量的共同作用下，沪上写字楼吸纳量增长，空置率迅速下降。2004年上海甲级写字楼的平均空置率降至6.51%，2004年上海甲级写字楼的总吸纳量约达到50.2万平方米，比2003年全年增长近一倍。特别是静安、卢湾及黄浦等区在2004年底的剩余量相当紧张，市场空置率低于5％。 2005年第一季度，上海甲级写字楼投放量为6.5万平米，而吸纳量为3.9万平米，空置率保持在7%，变化不大。 预计2005-2006年，上海写字楼市场将会出现第二波增长态势，甲级写字楼市场依然看好。而从租赁与买卖来看，仍是以租赁为主，买卖为辅。从档次分配来看，仍旧是甲A级写字楼以租赁为主，甲B级和中档以下写字楼会出现租售并举的现象。 2005年年初起，外资银行以及海外地产基金普遍看好上海甲级办公楼市场。相对于住宅及商铺市场，上海甲级写字楼由于产权集中并且透明度高，对于着重风险管理的外商基金具有较高的吸引力。 四、上海市市场租售价格分析 数据来源：绎凯博才研发中心市调组 上海各区的甲级写字楼租金水平1996年达到顶峰后开始下调，1999年达到谷底后止跌反弹，2000－2002年有大幅度增长。200年全市甲级写字楼平均租金较200年升0.美元达到0.美元/平方米/天。各区域租金变化非常小，主要商业地区的租金反映了整个城市的平均水平，新的供应抵消了需求的增长效应，使得租金保持了基本不变，市场已经进入新一轮的上升期