上海旧区改造和房地产发展三十年.doc

上海旧区改造和房地产发展三十年 张泓铭 顾建发 2008-6-15 上海旧区改造和房地产发展三十年，是上海改革开放的重要方面，见证了上海改革开放的巨大成果。 一、取得辉煌成就的三十年 （一）关于旧区改造 旧区改造是指，为了创造城市良好的发展环境，有计划地、成片地改造城市的旧建筑、旧设施和旧产业，建立新建筑、新设施和新产业的一项全方位的社会活动。动拆迁是指，为了改善市民的居住条件，或是为了进行基础设施建设，或是为了产业调整的需要，拆除住宅、产业用房或其他建筑物，并予以重新安置的一项综合性工作。旧区改造同动拆迁之间有密切的关系，旧区改造必须进行成规模的动拆迁，动拆迁是旧区改造的前期工作，两者往往紧密联系在一起（动拆迁也可能与旧区改造无关）。鉴于动拆迁是旧区改造的前期工作，是旧区改造的领头指标和象征性指标，因此，动拆迁是旧区改造的题中应有之义。 近三十年来，上海旧区改造经过了三个发展阶段。 第一阶段，1979年—1991年的快速发展阶段。 这一阶段十二年中，上海共拆除各类建筑1038万平方米，包括住宅660万平方米，其中，棚户简屋143万平方米，非居住房屋378万平方米。年均拆除80余万平方米，是1978年前29年年均数的4.95倍。 这一阶段快速发展的原因是：首先，“文化革命”结束后的拨乱反正，纠正了重积累轻消费的错误观念，使长期来上海人民改造城市的迫切愿望得以实施。其次，1980年前后，邓小平连续两次关于住宅问题的谈话，导致1980年代中后期理论界对于城市土地和房屋商品属性的肯定。接着，国家在法规上明确了城市土地使用权可以有偿出让和转让，住房可以进入商品流通领域，使旧区改造的资金有了市场化的来源。 第二阶段，1992年—2003年的超常规发展阶段。 这一阶段十二年中，上海共拆除各类建筑4834万平方米，包括住宅3631万平方米，其中，棚户简屋366万平方米；非居住房屋1204万平方米。拆迁量大大超过第一阶段，十二年年均拆除旧房量是前十三年年均数的5.04倍。 这一阶段超常规发展的原因是：首先，1992年邓小平同志南巡，阐发了关于“发展是硬道理”、“社会主义也可以搞市场经济”的伟大思想，得到全民的拥护，由此在全国兴起了改革开放的高潮，上海的社会经济发展、旧区改造和动拆迁同时驶入了加速车道。其次，1990年代初，上海市实行下放事权的行政管理改革，实施“两级政府、三级管理”，将许多权力交给了区县政府，极大地鼓励了各区县进行旧区改造的积极性。三是，1996年的中共上海市委第六届党代会作出了加快实施旧区改造的决定，提出要在世纪末完成对于365万平方米危（险）、棚（户）、简屋的改造任务，成为各区县政府进行旧区改造的强大动力。 第三阶段，2004—2007年数量和困难并进的发展阶段。 这一阶段四年中，上海共拆除各类建筑3735 万平方米，包括住宅2422万平方米。年均拆除的量甚至超过了第二阶段，但是遇到了前所未有的困难，发展并不顺利。 其原因是：首先，上海旧区大规模改造的历史任务相当繁重，从数量上看，需要改造的二级以下旧里（旧式里弄）和危棚简屋还有1000多万平方米，约为前两个发展阶段二十四年完成改造量的20%；从难度看，前二十四年把相对容易改造的街区改造了，留下了很多难啃的“硬骨头”。其次，中国（上海）世博会在2010举行，要进行一系列的市政工程建设，需要拆除不少的旧街区，任务重、时间紧。第三，房地产市场价格在该期间快速上升，使动拆迁补偿安置遇到了前所未有的困难。 经过了约三十年的努力，上海的旧区改造取得了巨大的成效。 首先，推动城市面貌发生巨大的变化。表现在三个方面： 其一，房屋建筑焕然一新。1978年，上海市区共有各类房屋建筑8653万平方米，相当一部分或是质量低下、或是房龄过高的房屋，无法正常使用。30年来，上海共拆除了8000多万平方米旧房（含1990年以后划归市区的原郊县建制镇）。到2007年，上海市区共有各类房屋55000多万平方米，约95%以上是近30年建造的。现在的上海，城市建筑不仅变新了、变高了，而且总体上也变好了、变美了、变壮观了。 其二，城区绿化面积大幅度增长。1978年前，上海城区绿化面积之少，在全国也闻名。30年来，尤其是后15年，上海结合旧城改造以前所未有的力度进行绿化建设，取得了不俗的成就。2007年，上海人均公共绿地面积达到12平方米，是1978年的21.31倍；城市绿化覆盖率达到37.6%，森林覆盖率达到11.6%，达到国家园林城市标准。 其三，城区环境污染得到了改善。经过30年的努力，上海内环线内已经消灭污染企业，市区环境质量有了很大的提高。2007年，全市区域月降尘平均值为8吨/平方公里；污水处理能力达到558万吨/日，比1978年提高39倍；城市污水集中处理率达到73%。2007年，全年空气质量