上海松江月亮和别墅项目市场调研.doc

一、区域别墅市场 区域主要别墅个案分布图 楼盘信息 楼盘名及开盘时间 总量体（m2） 产品（比例） 复地翠堤（2004年12月开盘） 4.7万 5幢独立别墅，20幢联排、叠加别墅，3幢小高 剑桥风范（2005年4月开盘） 25万 多层、联排别墅、双拼别墅（一期别墅共20幢） 原野花园（4月25日开盘） 8.5万 双拼别墅、联排别墅、叠加别墅（共120幢） 海立华亭（别墅未开盘） 6万 多层、电梯公寓、叠加、联体 名仕豪庭（6月5日开盘） 7.3万 联体别墅（共365套，现推出65套） 爱丁堡 12万 29幢多层，二期为别墅推出时间未定 蓝色剑桥元庭（5月27日开盘） 10万 29幢别墅（联体、双拼），后续推出日期未定 泰晤士小镇丽斯花园（2004年6月开盘） 2万 64幢别墅 泰晤士小镇G区（2004年10月开盘） 1.35万 45幢别墅，一期推出17套 泰晤士小镇（A~D区） 33万 联体、叠加、57幢独立别墅、四层公寓 泰晤士小镇F区 1.8万 54幢别墅 （1）产品概况 就2004年下半年到2005年上半年松江新城版块楼盘整体而言多以别墅加公寓的复合型居住社区为主，少量为纯别墅住宅区。 现阶段本案周边的楼盘别墅部分情况如下： 公寓 联体别墅 叠加别墅 独栋别墅 剑桥风范 剑桥风范 久阳·文华府邸 海德名园 久阳·文华府邸 海德名园 昌鑫花园 华亭雅居 月亮河 原野花园 原野花园 泰晤士小镇 海德名园 蓝色剑桥 昌鑫花园 昌鑫花园 名仕豪庭 海立华亭 月亮河 三湘四季花城 ———— 整体看区域内产品更多以混合型产品为主，以公寓加联排别墅产品组合为区域主流。 （2）产品分析 产品形态分析 案名 别墅形态 复地翠堤苑 联排、叠加、独栋 蓝色剑桥 联排 名仕豪庭 联排 原野花园 联排、叠加 剑桥风范 联排 泰晤士小镇 独栋 月亮河 联排 注：泰晤士（独栋）未在比例计算之列 本区域已推别墅项目皆以联排别墅为绝对主力型别墅，占推出别墅量体的85%。产品形态同质性较强，产品竞争压力较大。 部分别墅项目如复地翠堤苑、原野花园以联排结合叠加别墅，叠加别墅占11%。 复地翠堤苑、海德名园有部分独栋别墅，占别墅供应量的4%，但独栋别墅去化不理想。 产品面积分析 案名 面积（m2） 联排别墅160-220 复地翠堤 别墅：160~300 剑桥风范 别墅：170~250 原野花园 别墅：177~338 名仕豪庭 别墅：170~250 叠加别墅 150—180 爱丁堡 别墅：160~250 蓝色剑桥元庭 别墅：190~250 泰晤士小镇丽斯花园 别墅：283~359 泰晤士小镇G区 别墅：480~660 独栋别墅 310—430 泰晤士小镇（A~D区） 联体：240~250独立：305~373 泰晤士小镇F区 别墅：305~690 月亮河 联排：160-200 本区域联排别墅的面积160-220㎡，其中以200㎡左右为主。名仕豪庭因其面积控制精简（160-170㎡）、所送面积较多、总价较低，去化状况较好。 叠加别墅面积在160-180㎡，面积分布相对集中。以其小面积、较低单价、低总价，去化状况相对较好。 独栋别墅面积在310-430㎡，其中以320平方米左右为主力面积，产品形态定位为舒适型别墅，但去化抗性较大。 本区域别墅市场总体放量较大，其中又以联排别墅为绝对主力别墅，联排别 面积在200平方米左右，产品同质化情况严重，竞争激烈； （3）价格分析 案名 均价（元/ m2）（是否装修、是否有特价房） 复地翠堤 联排：6000~7500（特价：4600~5020） 独立：11000 剑桥风范 别墅：7000~8000（无折扣、毛坯） 原野花园 双拼：8500联排：6800叠加：5800 （无折扣、毛坯） 海立华亭 公寓：4500~6000（原价最低：5000） 名仕豪庭 别墅：7000（毛坯） 蓝色剑桥元庭 联体：5600~7000双拼：8000~9000 泰晤士小镇丽斯花园 别墅：13000~15000 泰晤士小镇G区 别墅12000~15000 泰晤士小镇（A~D区） 联体：6500独立：12000~15000 泰晤士小镇F区 别墅：10000~15000 本区域联排别墅价格在6500-7300元/㎡之间，包括了双拼和多联别墅形态；其中，双拼别墅的价格在7000-7300元/㎡左右，多联别墅价格区间在6500-6800元/㎡。 叠加别墅的均价在5800-6000元/㎡，比联排别墅价格略低。 独栋别墅价格在8500-11000元/㎡，其中8500元/㎡独栋别墅为区域内较普