上海普陀区某写字楼代理租赁报告（2008年10月）.ppt

宏观市场解析 宏观市场解析 宏观市场解析 区域写字楼市场分析 区域写字楼市场分析 区位状况 周边环境 地理位置及交通状况 产品指标 区域发展前景 国内外经济形势对写字楼市场的冲击 项目SWOT分析 目标客户定位 目标客户定位 目标客户定位 目标客户定位 项目形象定位 租金建议 租金建议 租金建议 租金建议 核心精神 运作策略总纲 项目推进计划及推广方式 项目推进计划及推广方式 项目推进计划及推广方式 项目推进计划及推广方式 项目推进计划及推广方式 我们的优势 公司主要客户 公司成交案例 相关合作条件 区域市场客户现状 区域客户行业覆盖率广 除个别情况，相对国内外知名企业少 产品品质较好及较具市场知名度的物业相对客户品质高 中大型客户相对较少，但主要集中于知名物业 因素 区域非传统主流CBD，中大型客户认可度低 相对物业品质较低 思考 短期内，区域市场客户层次提升的机遇？ 相对产品力较高的前提下，本项目客户层次是否能提高？ 产品力影响 宏观市场影响 客户层次特征较为明显 区域环境影响 客户层次的升华 中小企业 区域客户提炼：小面积需求，通讯、贸易、物流等 高成长性的中等企业 中小型合资外资企业 中大型中外资客户企业总部 中小基金及投资者——即时写字楼 中小基金及散户投资者投资特点： 1.对物业的选择不如大型基金挑剔，在判断项目投资价值的基础上选择范围更广泛； 2.大型知名企业的入驻，可以增强其投资信心； 4.追随外资发展商开发的物业，确保投资收益； 3.缺乏风险管理能力，对后期物业经营管理要求严格 高成长性的中等企业及中小型合资外资企业 85%+ 中小基金及投资者 5%+ 重点客户 增加项目知名度和美誉度 主力客户 实现项目价值及快速去化目标 争取客户 作为营销辅助手段 中大型中外资客户企业总部 10%+ 我们认为，本项目的目标客户应是以区域板块特性决定的客户特征基础上，结合本项目产品优势，以本区域及其他区域高支付能力的高成长性中等企业及中小型合资外资企业为主，以中大型中外资客户企业总部为辅，组成本项目的基本客户框架，同时适当引入新兴办公模式的进入，以补充和完善项目客户基础 项目概念： 顶级的产品品质契合区域版块提升机遇，彰显现代商务办公理念，迎合市场及客户需求 新兴CBD商务新标地 核心提炼： 融合服务、品质、商务为一体，打造新兴CBD甲级写字楼的标杆 区域规划： 普陀区功能定位为商贸流通、居住休闲、生产加工、旅游服务。武宁区域在普陀区整体规划中定位为高起点、现代化的区域性商业、商务、文化娱乐中心 高成长性中等企业的成长基地 符合区域规划理念企业的新兴势力 与普陀长宁静安等区域有紧密商务关系的中大型国内外企业的扩张基地 物业产品力对比（市场比较） 5.5元/平方/天 4.20元/天/㎡ 2.40/日/平米 2.5-3元/日/平方米 4.20 元/平米*日 3.50-3.80元/平米*日 3-4 元/日/平米 租金 28元/平方/月 未定 6.20元/平米*月 10.00元/平米*月 21.00元/平米*月 8.50元/平米*月 20.00元/平米*月 物业管理 配置3,000门客户直线电话、光纤宽带网络及移动电话覆盖系统 高级旋转门配合门禁系统 / 具备5A的标准，主要包括防盗报警系统、闭路电视监视系统、红外线报警系统、巡岗系统、综合布线、消防自动化系统、机电设备监控系统、中控机房。 / 有线通讯及网络系统 消防监控设备 消防系统 中央空调 公共区域为中央空调，室内为分户空调 中央空调 中央空调 中央空调 中央空调 中央空调配备中央新风系统 空调系统 主楼外立面采用全玻璃幕墙围合，副楼外立面采用玻璃幕墙、石材幕墙（开放式）、玻璃橱窗围合 玻璃帷幕，局部采用铝板或花岗岩 墙体部分朝向是玻璃 铝合金玻璃幕墙，局部花岗岩饰面，裙房局部电结点式玻璃幕墙。 隐框玻璃幕墙 5A甲级标准配制，进口花岗岩石材，幕墙结构外力面 双层LOW-E中空玻璃幕墙 外立面 1200元/估 1000 元/月 RMB600/月 地上停车位：15个,地下停车位：110个 285个 地下2层建筑面积约9514平方米，为地下车库，约25个 约200个 车位 瑞士“迅达”品牌，且每秒3.5米以上的高速电梯 芬兰KONE 5部 4部 OTIS高速电梯 客梯瑞士迅达8部 5客1货 3.5m/sOTS 电梯 2.85米 3.15米 2.7米 2.7米 2.7米 2.6-2.7米 2 .5米 层高 115000平方米 约29600㎡ 40000.00平方米 31000.00平方米 43925.00平方米 41200.00平方米 31617.60平方米 体量 长城大厦 伸大厦 中期 中关村科技大厦 绿地和创