中小型企业投资土地整治项目的可行性研究.doc

中小型企业投资土地整治项目 的可行性研究 土地整治项目的背景 国内土地资源的稀缺姓和高成长性：中国要保住18亿亩耕地不变的红线，以保证中国的粮食安全问题。而中国目前的耕地面积约18.2亿亩，最多还有2000万亩的弹性空间。在中国未来的土地供应市场中，大量征用农地，搞基础设施建设和房地产开发的时代将成为历史。目前国内还存在大量的城中村、旧城改造用地、厂矿用地等。未来中国的房地产开发主要从提高土地开发强度（增加容积率和建筑密度）和城市改造（包括旧城改造和城市产业升级换代）两个方向发展。这意味着中国的土地资源将更加稀缺、土地整治的综合成本日益走高。而中国经济的持续稳定发展，不论是工业、还是房地产开发，都对土地资源存在强大的需求。从长远角度讲，中国的土地资源，尤其是城市成熟地段的土地资源，具有高成长性。这也是国内的房地产开发项目保持较高利润水平、国际资本市场偏好国内土地市场和房地产市场的根本。 国内的土地整治项目依托于国内的土地储备制度：目前国内土地储备，主要是“政府根据城市规划，授权国土部门或土地储备中心按照政府批准的储备计划，实行征地、拆迁、安置、补偿、基础设施建设等土地整治，并将储备的土地根据国土供地计划，分期分批向土地市场招拍挂”。国内土地储备的机构：（1）一是市政府设立土地储备委员会（土地资产管理委员会、土地管理工作小组）负责批准和协调土地储备的重大事项，委员会一般设有由国土资源部门负责的办公室，土地储备机构负责储备土地具体工作的实施。（2）二是国土资源管理部门负责土地储备管理工作，土地储备机构负责具体实施工作。（3）三是土地储备机构独立管理，储备土地供应由国土资源部门实施。前两种模式是当前的主流模式。土地储备机构绝大多数以事业单位为主，个别城市有实行公司化管理的，如地产集团。土地储备机构的业务范围以储备土地为主，部分有与土地有形市场、土地整理等土地业务结合的，地产集团则兼营房地产等其他业务。 国内土地储备遇到的难题及国内中小企业进入土地整治项目的机遇： 一是资金难题，由于土地储备涉及征地、拆迁、安置、基础设施建设及公益设施建设，因此资金需求巨大。政府单纯依靠财政力量解决资金问题较困难。因此各种形式的招商引资、重大项目引资等成为国内中小企业参与到土地整治项目的良好契机。 二是土地储备过程复杂，政府执行力不足。土地储备面临大量的拆迁、安置、征地补偿等，政府面临大量拆迁户、安置户、 电力和管网搬迁等纷繁复杂的问题，希望将其专业外包，通过招标的方式，引进拆迁安置单位、基础设施建设单位等，以解决政府执行力不足的问题。这也是国内中小企业以专业承建商和投资商进入土地整治项目的良好机会。 三是政府对土地储备的市场价值认识不清：土地作为房地产开发的原料，其价值的体现和发挥最终取决于房地产市场的健康持续性发展。政府对储备的土地价值认识不清，导致对土地价值低估或信心不足，希望引进投资商为政府储备的土地买单。 国内中小企业进驻土地整治项目的重要渠道： 政府渠道： 政府招商引资，引进企业资金和专业化力量。 工程或专业招标，引进专业化的施工单位或拆迁单位。 中小企业进驻土地整治项目的民间渠道： 国内大量的事业单位和国有企业拥有大量的厂矿和土地资源，由于电力设施、厂房搬迁和职工安置等历史问题，且该类国有企事业单位缺乏资金支持，因此中小企业与该类国有企事业单位合作，进行联合开发和土地储备等，成为中小企业进驻土地整治项目的重要渠道。 与村庄合作联合整治的模式： 以投资新农村建设的名义，投资商与村委会签订长期土地租赁协议和前期投资协议，由企业投入大量资金进行征地、电力搬迁、道路建设等，待政府进行土地储备时，投资商与政府协商土地招拍挂事宜，达到控制土地资源的目的。 进入土地整治项目的原则 程序合法性：政府作为土地整治项目的大业主，必须规避政府领导的政治风险。同时投资商巨额资金的投入，必须坚持程序合法，以保障资金的安全性和项目的顺利开展。通过政府招商引资、公开招标等国家法律程序，实现政企合作，是程序合法性的可行方法。 利润合理性：与政府合作，应讲究利润的合理性。作为土地整治项目，投资最大的部分是土地整治和基础设施建设。采用国内同类行业的利润标准，实现合理利润，较容易实现双赢。 风险可控性：土地整治项目最大的风险是政府整治的土地无法通过市场手段套现或增值，导致资金回笼困难，土地难以出让时投资商取得大量的土地资源，成为最大的地主。为了规避该风险，投资商和政府应就挂牌底价进行充分的协商，在政府和投资商均无较大风险的前提下，共同确定挂牌底价。（即使投资商以挂牌底价成交，也不存在较大的亏损）。 资金的可控性：土地整治项目的资金需求巨大，若全部是自有资金投入，基本不可能。作为土地整治项目，如何实现土地＋金融的良性互动，就成为该类项目成败及规模化的关键。因此，介入土地整治项目