2011苏州亿城胥口镇储备用地定位报告.pptVIP

多层产品户型建议 98-105m2 带独立书房满足、部分户型能做到双卫设计、南向大阳台 多层产品户型建议 120-132m2 三房设计，赠送入户花园、空中花园设计、转角飘窗、八角窗设计 多层产品面积建议 二房：82-88平方米 小三房：98-108平方米 大三房：120-132平方米 小三房：三房两厅一卫、三房两厅两卫；大三房：三房两厅两卫 多层户型配比建议 产品 房型 面积 比例 多层 两房两厅一卫 82~88 30% 多层 三房两厅一卫 98~100 17% 多层 三房两厅两卫 105~108 23% 多层 三房两厅两卫 120~132 30% xx观点： 多层为苏州市场相对稀缺产品，因此在满足部分首次置业对两房户型的需求外，应增加小三房及三房户型比例，以扩大项目对客群的辐射面。 花园洋房产品户型建议 125~146㎡ 一梯两户南北通透，下沉式地下室、入户花园等高性价比设计，观景飘窗。 花园洋房产品户型建议 153㎡ 南北双入户花园设计，地下室可做放映厅或健身房。 产品 房型 面积 比例 花园洋房 四房两厅两卫 141 40% 花园洋房 三房两厅两卫 120 30% 花园洋房 三房两厅两卫 153 30% 花园洋房户型配比建议 xx观点： 花园洋房为本案提升整体档次的产品，因此在满足刚需对两方的要求外，应当考虑周边改善性或资金不是很充裕却想投资的客户，以提高项目的认知度和辐射面。 产品户型建议小结 xx观点： 空间的优化，绝不是简单的拆补和堆砌，而是要融入不同人群对生活的不同见解和需求进行的恰当的调整 。本案户型设计应在满足基本的南北通透、功能布局合理的基础上，突出实用性及创新性。可通过入户花园、空中花园、观景大阳台、转角飘窗、八角窗等亮点运用，以突显项目特质。 THANKS! * 地块优劣势分析 优势 劣势 多层、花园洋房用地，稀缺性； 临近太湖风景区及木渎商业圈； 镇政府近在咫尺，升值潜力较大； 临近快速干道，通达性好； 成本较高； 周边厂房，自建房较多； 缺少大型生活配套； 周边客群购买力相对较为薄弱； 发挥优势、规避劣势 xx观点： 从项目自身属性来看，受制于项目区位、成本的影响，项目面临一定的市场去化风险，因此我司认为： 项目属邻太湖板块高成本项目，项目应结合市场实际，以高性价比产品突围区域市场的限制。 第三章 周边重点个案分析 引言 鉴于太湖板块与胥口镇联系日益紧密，太湖板块的表现如何将直接带动和影响胥口区域内的本案，因此我们将太湖板块一并纳入该分析板块，从而找出楼市的发展的轨迹和规律性，为项目的入市找准时机。 太湖板块 在整个苏州城市发展方向上，太湖板块一直致力于打造苏州高端项目的标杆性板块；由于土地资源的“独一无二”再加上太湖的绝佳景色及生态优势都是无可比拟的，湖景公寓等不限购的商业产品成为高端消费人群的宠儿；顺势成为逆市下的一道风景线，或打破楼市僵局，未来随着环太湖板块价值被进一步挖掘出来，届时太湖板块的别墅及湖景公寓或将成为多数投资者的首选。 太湖板块内存量分析 太湖黄金水岸、太湖纯水岸、太湖高尔夫山庄等金庭在售项目，后续存量为80万方左右。 东山会、托斯卡那、未名园等东山在售项目后续存量达50万方左右。 太湖板块后续存量达130万方左右。 颂唐观点：本项目与太湖板块内竞争压力较为缓和，因本项目是以中低端客户为主的居住项目，针对客群的不通，所以竞争环境较为良好。 板块内客群分析 太湖度假 高尔夫 商务会友 投资 长三角 区域 环太湖 区域 企业投资人 村镇干部 苏州 高级公务员 企业高管 私营业主 大苏州 商界精英 度假客 上海 区域 苏州情节的上海人 投资客 10% 30% 20% 30% 10% 板块内楼盘概况 项目名称 建筑面积 产品类型 主力面积 去化情况 价格 太湖黄金水岸 12万方 别墅、酒店式公寓 独栋：400~500㎡；酒店式公寓：60~180㎡ 去年9月开的二期30套独栋和160套公寓，已去化90% 独栋：800万~1200万；酒店式公寓：18000元/㎡ 太湖天阙 3.3万方 纯独栋项目，共46套 630~670㎡ 去年3月推三期最后10套独栋，截止调研日期还有5套 1800万起 华丽家族太上湖 97万方 独栋、联排、叠加 独栋：450~816㎡；联排：270~280㎡；叠加：190~220㎡； 今年2月加推二期48套房源，目前已去化当期推案的30% 联排：330万起；叠加：200万起；独栋：900万起 太湖纯水岸 20万方 小高层、叠加别墅 叠加别墅：177~195㎡；小高层：48~147㎡ 整个项目已基本售罄，还剩几十套房源 叠加：11000元/㎡；精装公寓：9500元/㎡ xx观点：从上表中我们可以看出，大部分太湖板块内楼盘走的都是高端产品路