众厦地产2010惠州#26684;林童话世界三期营销策略报告.pptVIP

惠州潜在客户置业情况 格林童话客户置业情况 惠州潜在客户置业用途 格林童话客户置业用途 格林童话客户属于非首次置业及投资的成分要高于惠州本地潜在客户需求 [加大惠州本土客户比重对社区后续入住率提高有利] 惠州潜在客户楼盘选择 惠州潜在客户心理价位 惠州潜在客户关注因素 [仲恺地区客户以本地厂区职工为主，心理价位集中在4000元/㎡左右，价格为其最关注因素] 核心客户 重要客户 偶得客户 核心客户 1、深圳普通白领、公司职员、工厂职工等； 2、深圳投资客； 重要客户 1、惠州仲恺新区工厂职员、私企老板等 偶得客户 1、外省客户 格林童话前期深圳与惠州客户比例为8:2，在61#、62#营销中应加大本地客户的挖掘力度，根据我司预判，后期惠州本土客户可突破四成 [客户定位：以深圳客户为主，充分挖掘本地客源] 深圳客户——大仲恺的守望者 深圳客户主要以投资客户居多，他们大多属于二次置业以上，置业经验丰富，对仲恺地区的未来发展持续看好。在深圳高房价、限购领的制约下，纷纷转战惠州、东莞等周边城市，他们坚信惠州是下一个深圳。 惠州客户——舒适生活的追求者 对于本项目，惠州客户主要以仲恺地区厂区职工为主，这部分客户大多属于刚性需求，大多人购房目的在于改善居住条件，获得惠州本地户口，陈江纳入仲恺高新区后，客户对陈江的认同度越发加强，价格成为这部分客户最为关注的因数。 [客户特征] 报告思路 三、策略形成 四、策略分解 二、分析问题 一、目标 五、分期执行 形象策略：大盘营销，别墅立势 价格策略：价格挤压，快速销售 推售策略：抢售拦客，主动出击 展示策略：到位展示，提升预期 活动策略：活动营销树立墅级洋房形象 推广策略：二三级泛联动，多渠道揽客 [41#—44#洋房营销经验总结] 推售策略 分批推售，避免形成内部产品竞争 形象策略： 针对深圳客户：仲恺性价比最高楼盘（凸显投资价值） 针对惠州客户：仲恺最适宜居住楼盘（凸显居住价值） 推广策略 主攻深圳市场，深入目标客户群，通过二三级联动，以一日游体验为纽带； 深挖惠州市场，通过行销、派单等手段，深挖仲恺厂区客户； 强化以老带新，充分发挥老客户之客户孵化功能； 展示策略： 强化现场园林、样板房、看楼通道等展示面； 完善清洁、保安、物业等服务面； 活动策略： 园林/样板房开放活动、开盘活动、周末暖场小活动 [61#、62#洋房策略总纲] 报告思路 三、策略形成 四、策略分解 二、分析问题 一、目标 五、分期执行 推售线 形象线 推广线 展示线 活动线 主要工作节点 策略执行 1月 5月 2月 3月 4月 取得预售证 中心园林开放 样板房开放 61#开盘 62#开盘 商业招商启动/认筹启动 推售线 策略执行 61# 62# 推售思考： 61#、62#产品线相同，同期推售造成项目产品内部竞争； 61#、62#合计176套，体量相对较大，推广时间短，客户积累在短期内无法达到热销目标； 分批推售，逐渐抬升价格，实现利润最大化，通过价格挤压分批实现走量。 项目既定在3月份开盘，在短期内无法实现客户的快速积累，建议采取61#、62#分批推售模式，建议在2月底开始认筹，61#在3月底开盘，建议62#在4月底开盘。在开盘方式选择上，61#建议以自然开盘模式，62#视客户认筹情况确定开盘方式。 价格线 策略执行 61# 62# 41# 42# 43# 44# 从市场大势看，目前正处于政策频发期，限贷令的取消尚无时间表，房产税的增收呼之欲出，仲恺楼价在明年将有一定的上涨，但涨幅在政策的影响下趋缓。 从推售房源看，61#、62#从位置、朝向、景观等因素明显次于41#-44#，建议61#、62#在定价上采取保守的定价方法，略低于目前剩余产品价格。 1：“以老带新”优惠(“以老带新”界定：新客户第一次上门是由 业主带来并成功签约)： 成交1套别墅单位，奖励老业主现金5000元，新客户购房享受额外99折； 成交1套（除别墅）其他单位，奖励老业主现金2000元，新客户购房享受额外99折； 执行时间：即日起 执行要点：①一次性付款客户，购房手续办理完毕，老业主即可领取奖励现金； ②按揭客户，按揭手续办理完毕，银行放款后，老业主方可领取奖励现金。 价格线 策略执行 2：团购优惠： 对于厂区团购客户，根据团购客户数量，给予不同折扣优惠。其中：2—4人，额外99折，4人以上，额外98折。 执行时间： 即日起 执行要点：深度挖掘现有客户，在购买力较强的企业单位（TCL、麦科特、德赛、可口可乐、LG、三星、SONY、华阳、西门子、侨兴等 ）进行小型推介及短信直邮覆盖，对团购客户给予优惠。 本案前期已积累丰富的客户资源，要激励老客户，充分发挥其孵化功能促成成交；厂区职工是仲恺片区重要的潜在客户群，要深