2010年淮安城置公园龙湾营销方案.ppt

筹备期 现场售楼处开放 样板间开放 项目登陆/市区接待点开放 销售节点 媒体广告 销售道具 现场包装 现场接待中心导示/精神堡垒/围墙 户外大牌确定区域，各媒介签署 电视广告/效果图开始制作 工程围挡 拦截客户 活动安排 现场邀约 现场邀约 开盘信息 物料筹备 7月份 9月 10-11月 12月 推广安排 户外、报纸、地产画报、广播、网络、短信、DM派发 路演活动 户外更换 8月 形象渗透 网络、公车、广播 折页、户型单页 市区接待中心相关物料 活动海报、 DM、 现场接待中心相关物料 户外更新 开盘现场包装 道旗户外更新 现场包装 户外、报纸、杂志、广播、网络、短信、DM、派单 户外、报纸、杂志、网络、短信、DM、 路演活动、人流地点截杀 项目推介会 接待中心相关物料 营销总控图 市区施工进场 蓄水期 01月 开盘 开盘现场 包装 强销期 户外、报纸、杂志、网络、短信、DM、 开盘活动 相关物料补充 第一阶段：项目形象登陆 [登陆理念] [登陆时间] 2010年9月1日—10月30日 [登陆前提] 影视广告制作完成 户外画面全部更换，诉求表现项目形象卖点，项目形象导入 报纸第一次形象画面登陆 网站广告更换为宣传项目卖点 小众手段开始深度渗透挖掘 现场行销物料准备完毕 拦截开始实施 公园内外 两个世界 拦截策略 1、通过之前活动所准备的绿衫军活动，招募大学生在淮安市区各人流量大的核心地 段派发海报，使项目深入深入人心； 2、淮海东路路沿线多达五六家市区售楼处点，故派绿衫军刀锋营销，在售楼处蹲点 派发本案单页，拦截客流，传递项目信息； 3、因本案市区售楼点淮海中路，且属于市中心闹市区，周围配套齐全，且人流量大， 本案市区接待中心门前有一定的空间，故可逢周六周日举办大型路演活动，吸引 客流，同时派送项目折页以及礼品等，通过现场售楼处举办活动截杀客户； 第二阶段：项目形象登陆 [登陆理念] 淮安首座私享公园城 [登陆时间] 2010年11月1日—11月30日 [登陆前提] 户外画面全部更换，诉求表现项目公园的私有性。 报纸第二次形象画面登陆 网站广告更换为宣传项目卖点 售楼处现场包装全部完毕（精神堡垒、围墙、导示牌、道路的铺平规整） 项目推介会开始筹备 拦截继续实施 第三阶段：项目强攻期 [登陆理念] 公园龙湾即将公开 样板间同时开放，恭迎品鉴------ [登陆时间] 2010年12月1日—1月30日 [登陆前提] 户外画面全部更换，诉求表现项目即将发售 报纸第三次形象画面登陆 网站广告更换为宣传项目即将公开讯息 现场售楼处接待中心华丽登场 样板间内外完毕对外公开、看房通道包装完毕 现场物料的准备完毕妥当 PART5—费用预估 Cost estimates（略） THE END THANKS 2室2厅1卫 建筑面积约84㎡ 户型基本特点：户型较为单一（一期一批次所推178套房源仅两个户型），多层住宅，南北通透、格局方正、全明设计、功能分区明确、户型面积控制合理； 户型附加值：南向主卧普遍设计凸窗。 3室2厅2卫 建筑面积约117㎡ 华德力·运河城—户型分析 客户综述 客户来源：以清浦区为主，以其他区域和异地的客户为辅； 客户年龄：主要在25-35岁之间； 职业：清浦高教园区教师、区域内拆迁人口、周边企事业单位职工等为主； 置业关注点：成交客户主要是看重该项目较高的性价比，优美的居住环境以及未来的升值潜力等 华德力·运河城—销售分析 推出时间 幢号 推量 成交量 去化率 2010-4-23 8# 65 10 15% 6# 36 11 31% 2009-11-22 2# 56 37 66% 7# 36 35 97% 10# 36 34 94% 1# 44 30 68% 4# 36 35 97% 合计 　/ 309 192 62% 新政的影响，导致项目第二波房源开盘去化不佳，仅成交21套 城置公园龙湾VS华德力运河城 公园龙湾 运河城 交通便利性 天津路 淮海南路—优于公园龙湾 与商圈紧密度 较偏远 淮海路上中心大道----高于龙湾 周边配套档次 配套空白 配套空白—相当 自有生活配套 会所+商业街 会所+商业—商业较少 建筑品质 新古典风格 新古典风格—相当 园林品质 200亩九龙湖景观 主入口、中心湖、商业街—相当 业态 以高层为主 多种业态—高于龙湾 业主层次的一致性 中层偏高收入 中层偏高收入—相当 企业/项目品牌价值 品牌价值一般 地产品牌，有地域优势—高于龙湾 行业标准的树立 100万开发体量， 56平方多业态—不如龙湾 公共资源整合能力 可通过资源合作进而整合各界资源运用于推广之中 二者相当 会所规模及经营档次 内湖较小