2010年4月达州宏源奥林匹克城项目定位及营销推广.ppt

在本报告即将完成之时，项目修改后的规划方案也出台，特作出本备注和说明: 达州位于四川省东部、川、渝、鄂、陕结合部，是四川省“东出西进”的桥头堡，是秦巴地区物资集散地、商贸中心，是交通枢纽和物流中心。 中心城区将由现状的一城三区多点的结构逐渐转变为多中心分片组团式的相对集中的空间结构。 项目所在区域南城区定位为城市副中心，以金融、商务办公、居住为主的综合发展区。 项目位于南城中心城区的南沿，目前属于城乡结合部，市政公共配套等有待完善。 地块四至：北邻美嘉·阳光锦苑小区，东临文体大道，南临乡村用地，西为坡体堡坎。 地块呈现长方形坡地形态。根据项目建筑规划，需要将山坡平整，涉及局部拆迁。 项目由中庭广场衔接南北两个组团，各组团8栋高层建筑。容积率3.8，总建面约33万平方。 项目地块周边综合条件一般，如要获得成功开发则需要通过项目定位、产品规划等自身条件取得突破。 开发商背景的研究是大中规模楼盘需要研究考虑的重点因素。 市场影响力 = “叫好” —— 具有鲜明特色、创新与突破的亮点； “叫座”——形成市场旺销并同时获得目标利润回报。 2009年我国经济企稳回升，出现通货预期，城镇居民收入增幅增加。 中央决策层认为，国民经济处于企稳回升的关键时期，将继续保持宏观经济政策的连续性和稳定性，坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策。 房地产发展远期：前景看好。目前对于市场平稳向上的长期趋势基本没有争论，普遍认为房地产发展远期看好。 房地产发展近期：供需矛盾、土地供应体制矛盾、房价与收入增幅比的矛盾等为近期房地产的政策方向增添了模糊因素。 近年来，达州市国民经济和财政收入稳步增长，经济发展基础稳定，势头迅猛。 近年来，达州市国民经济和财政收入稳步增长，经济发展基础稳定，势头迅猛。 城市经济结构日趋合理，第二产业为导，第三产业占经济总量比例逐年递增。 达州市的前瞻性规划结合自身独有条件与资源必定带来城市经济的迅猛发展，同时也将为房地产市场奠定一定基础。 达州市社会固定总投资与房地产固定投资逐年递增，房地产市场繁荣。 目前达州在售项目众多，市场开发供应量足，尤其南城区市场供应量较大。 达州城市整体后续开发项目量足，且有大面积囤积待开发土地，仅西外2010年即将启动项目达14个之多，总面积近300万方。 达州整体房地产市场竞争激烈，且存在众多不规范因素。大多数项目处于开发前期的准备阶段，即采取多种方式蓄客抢占市场。 受区域位置差异影响，各区域价格各不相同。达州市区域位置差价明显，相比南城区与北城区差价均在200 ㎡/元左右。 受外部资源及配套等因素影响，价格差异明显。达州市依洲河沿岸，自然风景及生活配套相对优越的楼盘价格明显高于其它楼盘售价，甚至达到千元差价。 规模化，品质化楼盘普遍价格较高。目前市场待开发大规模，高品质项目较多，市场在售楼盘也存在此部分高品质楼盘，其价格相当明显。 开发项目多，市场供应量大，后续开发量足，这样的强势发展必将伴随着一波房地 产市场的激烈竞争。城市规划发展，区域间差异持续拉大，受区域面临区域间竞争 与区域内竞争双重挑战，未来市场对项目自身要求将更高。 市场下，项目所面临的两大关键性问题： 基于以上分析，我们认为项目应解决的核心问题是： 现有两种规划方案规划布局类似，均呈现组团围合式布局，地块中部规划成广场。 方案的亮点在于均设计有中庭广场，与奥林匹克缺乏关联元素。 “翡翠项链”的规划理念体现一类现代都市化的布局风格，如何将该规划理念与项目定位理念产生关联？ “翡翠项链”的规划理念与奥林匹克五环标志具备明显的共同特征，就是在规划链条上形成多个围合组团。 本项目规划理念——“翡翠项链”联结社区的大小广场，整体形似“奥林匹克五环标志”。 各组团规划多种奥林匹克亮点设施，打造达州“翡翠项链”精品项目，形成独有的“广场物业”体验路线。 方案中，楼体多呈现不规则状态，楼体的异形，直接影响了建筑外立面形象，增加建安成本。 建议单体平面设计遵循方正、少异形的原则，利于建筑外立面效果的营造。 建议项目采用现代简约的建筑风格。 以高档质感的淡雅色系为主色，配以深、暖色调，形成鲜明对比。 立面主体部分，运用线条框架的元素，使建筑风格充满时尚与活力。 屋顶的设计，合理运用建筑元素，使项目具备丰富的天际线，增加项目艺术感。 符合市场流行趋势，强调观景与私享属性的潮流产品。 表中所列尺度为各功能空间理想尺度，也是在设计中尽量实现的尺寸。 内凹式阳台或空中院馆，获赠一半面积，可改为卧室、书房等，是目前较为流行的赠送面积手段。 根据 “翡翠项链”的社区规划理念，项目形成独有的“广场物业”体验路线。 中心广场是项目的现场体验区，是项目前期最为重要的展示区域。 中心广场须具备吸引周边客群观光的核心景观，建议打造小型奥运