思源06年天津地铁小淀项目市场研究报告.pptVIP

思源顾问 天津地铁小淀项目市场研究报告 市场研究工作思路 contents 本案开发条件和开发目标的梳理 contents 本案区域分析 小淀地区住宅调研 王朝罗纳河谷 建筑类别：独栋、双拼别墅 地理位置：北辰区小淀镇 建筑规模：11000平方米 容积率：0.4 绿化率：50% 开盘时间:2004年 入住时间：2004年 均价：7800元/平方米 主要客群：市区购房者 淀菏园（一期经济适用房） 建筑类别：多层 地理位置：北辰区小淀镇 建筑规模： 容积率： 绿化率： 开盘时间: 入住时间： 均价： 主要客群： 小淀地区商业调研 小淀地区办公物业、休闲、娱乐调研 小结 contents contents 环渤海经济圈在全国经济总量中占有重要比重 contents 国外新城发展的6种典型模式 国外新城发展的6种典型模式 国外新城发展的6种典型模式 地铁专项研究 contents 重点新家园之一张家窝—规划完善，现处于起步建设阶段。 列入《天津市城市总体规划》11大卫星城之一的张家窝新城第一个开发区域项目社会山居住区工程于8月4日动工。这标志张家窝新城建设正式启动。 规划中的新城由住宅、文化设施、公共福利设施、公共行政设施、医疗设施、教育设施、轻工业、开放空间、保留农田等元素构成，形成由住宅核心区、文化核心区、商业核心区、教育核心区构成的4大公共职能体系。 率先启动建设的社会山居住区占地2600亩，位于张家窝新城镇中心，是规划中的文化核心区。预计建成后总建筑面积约200万平方米。建设项目包括住宅、佛教艺术馆、唐文化公园、现代艺术馆、剧院和文艺沙龙等。 社会山 重点新家园之一中北镇——居住功能具有很强的外向辐射能力，已成为天津市居住热点区域 。 中北镇组团现有项目 小城镇开发组团竞争——组团特征、主要客户来源、产品类型——组团之间的差异化竞争 中北镇——居住功能具有很强的外向辐射能力，已成为天津市居住热点区域 。 中北镇组团现有项目 双街组团—重点扶植物流等新型产业，大力发展商业，拓展商圈； 双街组团以京津公路为界将其分为两大片区： 双街组团——生产功能具有较强的外向辐射能力，居住功能外向辐射能力较弱。 双街组团现有住宅项目 双港大寺组团—紧密承接中心城区，居住及产业功能外向辐射能力较强 双港组团，依托津南开发区发展加工产业，发展成为居住加工型组团。 大寺组团—工业用地主要以现状工业园区为基础，集中在组团西部发展，以电子、日用化工、机械、生物医药等为重点产业。 居住功能 双港大寺组团现有项目 双港大寺组团住宅的发展趋势 距中心城区较近，组团发展较早，大寺组团又可借大梅江之势，在多家知名开发商的倾力打造下，区域日趋成熟，并向高端居住区域的定位发展，区域价值提升迅速。 组团内以高档次住宅开发为主，建筑形式多为别墅、洋房，低密度生态社区，与中心城区高密度住宅形成差异化，以满足整个城市中高端客群的居住需求为主。由于停止高档房别墅用地供应效应逐步显现，使产品价值提高，促进了价格进一步提升。 随着区域的日趋成熟，组团内部分普通住宅也呈现了火爆热销的局面，承载城市中心人口的外移的能力增强。 小淀组团—主要承载产业功能外向辐射，目前无居住外向辐射 小淀组团结合现状村镇分布和工业企业布局，规划南部完善北辰科技园区，以工业为主；北部改造现有村镇，主要布置居住用地；中间部分利用现有河道和中法葡萄园设置两条贯穿组团的绿带，西端与中心城区绿带对接，东端连接银河风景区，布置公共设施用地和绿地。 海河北部组团——生产功能具有较强的外向辐射能力，居住功能具有一定外向辐射能力，但总体而言特色不明显 区域内小城镇面临同质化竞争，发展需要差异化 市场研究工作思路 地铁一号线情况 案例研究小结 目标一 目标二 目标三 目标三 本案开发条件和开发目标的梳理 项目本体研究 区域开发环境分析 宏观开发环境分析 国内外小城镇发展模型及案例研究 发展引擎深入分析 市场研究报告总结 市场定位工作阶段 根据规划，到2010年，天津市近82万本市居民将移居到外环线绿化带以外平均5至10公里范围内的“新家园”。目前，由市建委制定的《天津市新家园居住区建设管理暂行办法》规定，环外新家园居住区以普通商品住房为主，规划面积的3成要安排建设经济适用房。 根据新家园居住区建设规划，本市将在外环线周边华明、大毕庄、军粮城北、双港、大寺、张家窝、中北、双口、双街、小淀地区规划建设10个新居住区，统称为新家园居住区。 新家园居住区规划建设总占地面积4824公顷，住宅建筑面积2586万平方米，居住人口81.96万人。 目前，“新家园”居住区的选址规划和10个居住区中的华明、双港两居住区的控制性详细规划已确定，其他居住区的选址和用地整理也已落实到有关单位。今年将开工建设350万平方米。 新