世联2010联东集团无锡北塘项目整体定位与产品建议.ppt

规划建议解析 广石路（高架） 高架阻隔，地块正北面有广石路高架阻隔，需考虑高架对地块形象的影响，建议沿路以多层、高层建筑物与地块内部形成分离，确保类独栋产品的私密性和办公区环境 原则二 主干道，凤宾璐和北滨路为城市主干道，需打造树形象的高层建筑物，以及在昭示性较强的主干道沿路排布由多层、高层裙楼形成的一条商业街，同时在主干道设计主入口 原则三 凤宾路 北滨路 高价值类独栋产品，基于优势资源分配给高价值产品的原则，独栋产品组团式分布在地块内部资源较优的位置，实现独栋办公的私密性和周边环境的打造 原则四 多层办公、LOFT、SOHO 类独栋总部办公（独栋、双拼、三拼） 主入口 花园中的城市，以低密、生态为核心的花园城市办公区，多半占地仍以低密度的类独栋产品为主，注重园林景观 原则一 视觉通廊 启动区规划布局及物业配比： 考虑到一期启动区以树立高形象，建立品牌影响力为核心，建议仍以低密度的类独栋产品为主 假设９０亩销售周期为1-2年，按照独栋（类独栋）产品／商住产品／ＬＯＦＴ产品目前无锡市年均去化速度确定其总体量，剩余为纯办公产品（高层） 多产品面积段取目前市场热销面积段 LOFT产品根据规范要求层高为4.5米，否则超过将建安成本计算时乘以系数1.2 考虑到建安成本在24米以上会大幅增加，将办公产品打造为多层产品 ① ①多层写字楼 ② ② ②SOHO ③ ③ ③LOFT 户型 单体建筑面积（㎡） 单层面积（㎡） 最小面积段（㎡） 层数 栋数 建筑体量（㎡） 建筑体量百分比 独栋 600 200 600 3 1 600 0.54% 800 200 800 4 11 8800 7.95% 1000 200 1000 5 7 7000 6.32% 总计 16400 14.81% 双拼 800*2 200 800 4 3 4800 4.34% 800+1000 200 800/1000 4或5 9 16200 14.63% 1000*2 200 1000 5 2 4000 3.61% 总计 25000 22.58% 三拼 600*3 200 600 3 6 10800 9.76% 总计 10800 9.76% SOHO 14400 1200 50 12 2 28800 26.02% LOFT 9600 1200 50 8 2 19200 17.34% 纯办公 10500 1500 80-100 7 1 10500 9.49% 总计建筑面积 110700 总计占地 60030 其中，外部、内部道路加绿化能占到40% 24000 净容积率 2.24 综合容积率 1.84 备注：总占地面积90亩，扣除外部道路、绿带后可建设用地74亩 90亩启动区成本：总成本约5.85亿元 单位：万元 数量 单价 金额 土地成本 土地成本 90 180 16200 前期工程费 勘察测量费 110700 10.00 111 规划设计费 110700 70.00 775 水电增容费 110700 200.00 2214 三通一平 110700 10.00 111 其他筹建开办费 110700 20.00 221 小计 3432 建安成本 办公 独栋 建安工程费 16400 2500 4100 双拼 建安工程费 25000 2200 5500 三拼 建安工程费 10800 2000 2160 SOHO 建安工程费 28800 2000 5760 装修费 28800 1100 3168 LOFT 建安工程费 23040 2000 4608 单位：万元 数量 单价 金额 单位：万元 装修费 23040 1100 2534 纯办公 建安工程费 10500 1500 1575 装修费 10500 1400 1470 小计 30875 地下停车 11070 2200 2435 园林景观 110700 200 2214 　 小计 　 35525 管理费用 552 （1+2+3）*1% 其他费用 1655 (1+2+3)*3% 不可预见费 1185 (2+3+4)×3% 开发成本总计 58548 备注：车位按照100平：0.5的配置比例，其中，地下停车占50%，每个车位按照40平米计 90亩启动区各物业销售价格及销售收入表 90亩启动区利润表 启动区销售收入共8.94亿元，净利润1亿元，投资回报率为24% 数量 单价 金额 办公 独栋办公 16400 8500 13940 双拼 25000 8000 20000 三拼 10800 7500 8100 SOHO 28800 6500 18720 LOFT 19200 10000 19200 纯办公 10500 9000 9450 小计 89410 总收入