2010年安徽池州项目市场定位分析报告.ppt

项目SWOT分析 T（威胁） 城市开发项目的体量增加，大项目的入市； 项目地块南面“翠屿”项目的入市； 项目临湖面的治理时间还不确定； 项目地块现在无法确定主出口； 10年政府宏观政策的变化。 O（机会） 池州城市的快速发展，经济的高速发展； 城市房价还处于周边城市的低谷； 城市较好的生态得到周边城市的认可； 区域内城市改造加快，政府扶持力度加大（上小湖改造）。 W（劣势） 区域人气缺乏、商业氛围不足 区域缺乏聚集人气的建筑物业 周边市政配套不足 南面无较好的出口，东面有炼锌厂影响地块价值； 南面有安置房，影响项目价值的提高。 S（优势） 项目两面临水；有较好的水景； 地势顺坡势，自然形成景观； 较高的绿化率和较低建筑密度适合打造高端物业； 项目发展机会：项目较好的坡地景观、水景和自然生态是不可复制的最大竞争优势。 产品突围 形象突围 景观突围 市场价值突围 如何实 现项目突围 ？ 五、项目定位分析 报告进度 池州唯一拥有良好的 水景、坡地景观的项目 池州现在新入市项目 开始注重产品上的创新 城东现在还没有 得到市场较好的认可 打造池州 “城市非平面全水景社区的唯一” 项目整体定位 项目整体定位：打造城市非平面水景社区 打造城市唯一非平面水景社区 科技节能非平面社区： 通过多元化的科技产品，突出在建筑节能环保科技概念的包装。 产品的非平面社区： 通过在户型上的创新打造非平面的住宅概念。 景观的非平面社区： 打造以坡地、水景的为主题的园林景观社区。 项目整体规划定位 项目产品类型定位 项目户型建议 产品附加价值打造 产品创新的非平面社区 项目产品定位 规划参照项目一：星河湾—大气围合、水园高台=寻找内容：豪华的私密形式。 充分考虑大组团与小组团之间的关系 规划参照项目一：星河湾通过大组团与小组团之间景观巧妙的融合保障了组团之间私密性同时保障了一定的开发性。 规划参照项目二：华侨城.波托—菲诺 坡地大湖，山水华宅：充分对地块每个价值区域进行细化分析依据地块条件进行整体规划整合。 规划参照项目二：充分掌握建筑与水景、山景、建筑与植被之间的关联性 规划参照项目三：万科十七英里——山水豪宅典范：依托坡地与水景之间关系摆布建筑打造其项目的唯一性。 规划参照项目三：建筑的层层退台有效扩大每户景观，实现户户面山临海 定位思考 规划定位：依托地块地形进行价值区分，充分考虑项景观价值的最大化利用，打造池州唯一山水相容的高端住宅社区。 打造池州唯一非平面全水景社区 如何依据地势建造房子？ 实现山景、水景、建筑有机结合？ 如何实现建筑成本的最低化？ 如何实现在坡地条件做到不丧失容积率？ 如何体现项目在池州的唯一性？ 如何实现项目各价值区块的价值最大化？ 各区块内对建筑类型的支持度 建筑是否能有效降低开发成本 实现建筑景观价值的最大化 满足政府对地块的规划要求 区块价值 开发成本 景观因素 规划要求 建筑类型定位 在打造高端楼盘的前提下满足容积率 满足容积率 建筑类型实现多类型组合实现项目开发价值最大化 打造高端项目前提下满足容积率 小高层、高层 双拼、联排别墅 退台洋房 满足容积率需求 高层、小高层注重排布位置； 注重建筑的成本控制，因地制宜； 注重组团的独立性，实现与排屋相互关联又有区分。 拉升项目的形象，提高项目品质 降低项目的建筑开发成本； 排屋有效的打造项目的高端形象； 注重排屋组团的独立性及私密性。 降低建筑开发成本，实现市场的创新 退台洋房在池州市场为创新产品； 迎合部分中端客户的市场需求； 依据地势的退台洋房能够减少建筑的开挖面积，降低开发成本。 建议采用建筑组合类型 排屋规划注重其景观的最大化和依坡势而建，注重私密性。 退台花园洋房，采用错层露台设计，实现建筑景观的非平面社区 退台花园洋房，注重依地势层层退出花园面积，实现邻里之间的关联性及保障每户的私密性。 注重组团景观和外部景观的组合，形成景观价值的最大化利用 经济型豪宅 排屋户型：220—300平米，总价控制150万元以下 洋房、高层： 两房：80—100平米，总价35万元以下 三房：110—135平米总价控制50万以下 户型定位：打造经济型创新户型豪宅 户型创新方向 主力户型面积 打造非平面户型空间 注重户型实用性； 打造立体户型空间增加户型的附加价值； 注重户型的景观面的塑造。 具备成长型潜力的项目价值 户型的高附加价值； 打造户型景观的唯一性和独特性。 三错层结构，实现功能结构的全分离，增加户型的层次感，入户花园增加户型的实用性。 错落露台设计增加户型的景观面，增加赠送面积 少量点缀部分空中别墅，打造高层宽景、湖景大宅，提升项目形象 项目附加价值打造——高性价比社区 节能环保 引入节能环保概念，即符合政府政策同时在池州属于首