2011年南京花样年2010G48地块营销策划2.ppt

1．提高日均吸引人流 对顾客需求有广泛地适应性：男女老少皆宜。 对顾客需求有强烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外国人 充分利用板块核心优势，将板块内梅山镇、滨湖老区、奥体及高速沿线人流最大限度地引导到本项目来。 2．延长顾客人均停留时间 对家庭集体购物：考虑不同年龄、不同层次的购物需求，如：针对小孩、针对老人、针对夫妇等。 对非家庭购物：板块外（可玩、可看、可吃、可买）； 3．提高顾客消费率 通过复合型业态的强大包容性，使商品组合在广度和深度方面无限延展，最大限度地刺激消费者的购买欲望。 4．提高日均销售额及利润 采用多元化的价格策略，做到： 平价商品：坚持薄利多销 中档价商品：想买的――能买到――价格适中 高价商品：品牌、精品，货真价实 5.项目特色——佛罗伦萨艺术风情、南京特色商业集聚 项目商业功能布局原则——业态档次复合、品牌高端个性 佛罗伦萨风情区： 休闲吧 Piano Bar Lounge Bar 餐饮系列 意式风情餐厅 艺术品 欧式器皿 皮革产品 黄金首饰 南京特色街区： 文化类—先锋书店 餐饮类—大排档 体育类—North Face 风情小店—气味图书馆 娱乐休闲区： 风雨再起—青少年 虚拟高尔夫推杆—成年人 SPA、瑜伽—女士 Loft底商： 屈臣氏品牌连锁店 万宁药房连锁 先声品牌连锁 龙凤茶楼连锁 浪淘沙连锁网吧 电信邮政营业厅 艺术品拍卖街区、广场 品类初步构想 建筑形式建议——shopping mall shopping mall规划 80%物业持有经营，整合周边物业 ，内部交通错落有致具有交通流线性 强调通达性交通性 3-4层可设室内 滑雪场 提供购物娱乐一体 同时提 升商业价值华裔兄弟影院 大型家电卖场等 无印良品、zara/优衣库 McQ、miumiu、Diesel 等时尚品牌店 建筑内部添加小品 植物 大型雕塑 提高趣味装饰性 管理主体 政府主导管理 专业公司管理 特点 管理费用低，行政手段 管理费用高，经济手段 盈利状况 一般需政府补贴，才能保持商业持续经营 保证一定的利润水平下，物业出租率高、经营兴旺、升值快 设备管理特点 设备维护缺乏计划性，事故驱动型 定期维护设备，预防性维护与维修 成本控制 成本控制无序，造成较大的浪费 有效的成本控制，保持合理的利润空间 商家 关注管理费用 对商业街的物业管理与商业经营的关系不敏感 看重商业经营的利益 希望优质的物业管理 可以承受较高的管理费用 对商业的影响 物业管理的水平依赖于政府管理能力，商业经营状况波动比较大 营造优质的商业经营环境 提升商业价值 案例 内地大部分商业街管理模式 香港模式 商业物业管理角度——专业公司管理是比较理想的模式 * LOFT产品分析/市场存量 项目名称 总套数 已成交 剩余量 德盈国际广场 480 418 62 277 103 174 中央金地 200 —— 200 莱茵铂郡 717 201 516 诚基百家湖小公馆 320 136 184 187 102 85 中央上尚城 140 136 4 玉桥国际公寓 1038 266 772 长江路九号 453 313 140 市场存量 共计2137套 ——数据来源：南京网上房地产、南京HOUSE365 参照目前市场主要LOFT产品，估算市场存量约2137套，以当前的去化能力需时近11个月，后期面临较大的销售压力 LOFT产品分析/价格分析 项目名称 物业性质 均价 比值 均价 物业性质 项目名称 诚基百家湖小公馆 LOFT 14000 1.11 12600 一般住宅 21世纪国际公寓 1.04 13500 一般住宅 瑞鸿名邸 1.40 10000 一般住宅 武夷绿洲 项目名称 物业性质 均价 比值 均价 物业性质 项目名称 中央上尚城 LOFT 16000 1.07 15000 酒店式公寓 金域中央广场 项目名称 物业性质 均价 比值 均价 物业性质 项目名称 德盈国际广场 LOFT 22500 1.41 16000 一般住宅 凤凰和美 1.32 17000 一般住宅 亚东观运国际 项目名称 物业性质 均价 比值 均价 物业性质 项目名称 莱茵铂郡 LOFT 13000 1.18 11000 一般住宅 鸿意万嘉 1.24 10500 一般住宅 融侨世家 根据区域以及产品价值的不同，LOFT产品与周边一般平层住宅的价格比也存在一定的梯度；常规区间在20%-40%之间 ——数据来源：南京网上房地产、南京HOUSE365 LOFT产品分析/面积分析 项目名称 区域 30-40 40-50 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100以上