2006年北京市丽江新城项目营销策划整合案.ppt

一期销售媒体计划 户 外 路牌1 220万 东三环或四环 路牌2 100万 京通高速 道旗 50万 广渠路 平 面 杂志类 160万 例：英才、新地产、目标等 报纸类 170万 北青报、北晚、精品（含软、软广） 网 络 网站（维护） 70万 网站的设计和维护 网络广告的投放宣传 （sina、sohu、搜房等） 其 他 广告公司月费 132万 （12万/月*11月） 一期各阶段推广计划 销售阶段 预热和认购期 时长 4——8个月 价格策略 启动内部认购价格，扩展客户层面 推广重点 大城大内涵 内部认购抢先升值 宣传策略 媒体策略 伟业客户资源和我爱我家网络网点实现针对性宣传 启动户外媒体 包装策略 完成售楼处建设 工地现场整体包装 一期各阶段推广计划 销售阶段 开盘期 时长 2个月 价格策略 确定开盘价格 启用一次性付款、分期付款优惠 推广重点 产品服务年 CBD的直属生活区 宣传策略 媒体策略 展开报纸、杂志广告 针对CBD、燕莎、赛特等重点区域进行DM 启动外展，将客户请进销售中心 软文宣传造势，作为辅助宣传方式 包装策略 启动产品服务年 举办开盘新闻发布会 举办CBD生活论坛 一期各阶段推广计划 销售阶段 强销期 时长 4个月 价格策略 销售均价月涨幅在1%左右 启动各种灵活的销售方式和付款方式 推广重点 大城十大生活 项目环境建设方案和实施 我们的文化 宣传策略 媒体策略 全方位广告宣传，全面启动CBD区域市场宣传推广 利用房展会等强势媒体 设立流动展场 销售现场举办公关活动 包装策略 环境景观方案的实施包装 文化品位包装 公关促销 房展会 业主、准业主联谊 亲情生活乐园 一期各阶段推广计划 销售阶段 延续期和结案期 时长 4个月 价格策略 均价持续小幅提升 活动优惠促销 推广重点 促销活动 大环境、生活设施 宣传策略 媒体策略 展开促销活动 针对辐射区域的DM推广 媒体软文宣传 二期营销造势 公关促销 开展客户带客户的活动 二期内部认购 外展销售公关 销售执行 伟业语： 执行——产生效益的阶段，除了需要专业化的 知识和技能外，更需要专业化的团队 和市场经验。 销售执行原则 分楼座销售 顺时针导向 把握节奏 先住后商 造势增值 销售执行策略 一期按照各楼座位置、景观的优劣势及工程进度情况，由外向内、由西向东、由北到南，顺时针依次推出，达到低价入市逐步拉高，在保证市场人气的同时，实现利润最大化的目标。同时，为二期的推出提前预热市场，确保二期产品推出时能够实现价格及品质的升级。 在一期销售前期，伟业顾问富有开发经验的销售团队会总结客户和市场的反馈，对其他公建和二期产品与开发商互动，以达到步步为营，稳步提升的效果。 项目分期开发和销售步骤图 项目一期的销售步骤及目标 一期正式销售周期的制定，同常规销售周期略作调整，即延长开盘期，充分余热，根据销售情况缩短强销期，具体周期根据拆迁、建工进度和周边项目情况另行制定。 销售期 销售楼座 销售均价 总销售率 预热期： 3—6个月 A2\A3\A4\A8 20% （意向销售） 认购期： 1—2个月 开盘期：2个月 A2\A3\A4\A8 7000 20% 强销期：4个月 A7\A9\A11\A12\ A13\A14\A15 7200 60% 延续期：3个月 A6\A1\A5\A10\ 7300 80% 结案期：1个月 7300 90% 主力商业销售着力点 主力商业店 医院 着力点一 名牌店引入：物美、华堂、德国欧倍德、万客隆、国美电器 ——伟业经验模式 CBD私家医院 着力点二 大型主题市场：集中广渠路两侧汽车销售点形成CBD汽车中心 ——主题经营模式 急救中心CBD分院 着力点三 老年生态疗养院 谢 谢！ 产品素描 住宅：围合式、南北向（部分东西向）、中高层、高层板楼 商业：底商步行街、纯商业（主力店、医院、学校） 总平 产品建议 住宅部分 格局配比总体原则＞＞舒适性为前提的，二人或三口之家 中高板：高舒适度，梯户比高、私密性好 高板：容积率较高，但视野较好，以中、小面积为主 东西向户型：销售抗性较大，可规划为小面积LOFT、小复式等，以趣致性来做抵抗 格局配比 主力 户型 一居室比例 二居室比例 三居室比例 LOFT及复式、四居 1A 大一居及常规一居、常规二居 50% 40% 5%左右 5%左右 1B 大一居、常规二居及大二居、常规三居、LOFT 20% 50% 10% 20% 2A 大一居、大二居、小复式、LOFT 30% 25% 常规三居15% 30% 2B 一居、小复式、LOFT 30% 20% 20% 30% 商业部分＞商情因子 交通：现状一般，前景较好。通达性较好 商圈辐射： 1、一级商圈：本案、