蔚蓝机构2010南平市土目洲地块项目市场调研分析报告.ppt

1 1 2009年南平市商品房销售面积出现爆发式增长，主要是08年金融危机影响下成交较为低迷期过后，市场需求快速释放，全年市区销售面积较08年呈现较大涨幅！ 09年较08年，施工面积、竣工面积、销售面积稳步增长，但08较07年销售面积和竣工面积则呈下降趋势，主要是受08年下半年金融危机的影响，楼市成交相对低迷，楼市开发热度大减，2009年楼市则逐渐回暖，市场商品房成交态势乐观前行！ 从成交套数上看，09年南平市区商品房成交套数整体呈稳步攀升态势，至12月达到成交最高峰、833套。受2010年春节假期的影响，南平楼市成交量明显放缓，3月份成交套数环比2月份增加了217套，势头猛增！ 2009年南平整体楼市逐渐回暖，市场需求快速释放，12月成交套数和面积达到全年之冠、818套和7.7万平方米。09年南平楼市量价齐涨势头高歌下，2010年住宅成交套数和成交面积上涨明显放缓，至10年4月南平市住宅成交118套和1.71万平方米！ 2009年南平市区住宅市场量价齐涨，全年整体成交均价保持在4000元/平米以上，2010年1月份成交均价则突破5000元大关，整体看南平市住宅成交价格呈上扬态势！ 区域一：市中心老城区（以人民路为中心，包括后街，梅园——新建村——三元路——文体路——马坑路——滨江路一带） 均价：3900元—7000元／平方米 市中心地段（凭借完善的配套设施、得天独厚的区域优势、成熟便捷的交通）为南平传统城区房价较高的区域。为子女入学买房，是如今该区域众多购房者的较为凸显的目的之一（如划片二中）。人民路为核心的一带区域，房价更是“高高在上”，土地供应面临瓶颈，物，更以稀为贵。 2009年该区域内新增两个项目颇为抢眼，二手房价格也是水涨船高。梅园、新建村、三元路、文体路、马坑路一带，以创世纪市中心大盘为代表，周边交通、生活配套设施、入学便利。但从目前的市场供求以及土地储备情况来看，中心城区房价调整的空间相对有限。 区域二：新区（包括杨真堂、江南新区、西芹片区、马站方向） 均价：2700元—4800元／平方米 闽北将进入高铁时代，京福高铁南平段的动工，将为闽北未来的发展带入全新的历程。江南新区、西区的开发建设，吹响了南平“新城运动”的号角。随着夏道、西芹片区规划纳入中心城市，新城有望逐渐跨入成熟城区。如果能以人口的成功导入、交通以及配套的商业设施作为先导，再加上楼盘的品质保证、优良的小区环境作为后盾，新城区的房价在未来城市规划逐步实施的过程中，房价还将有一定程度的上涨空间。 1、从主要在售项目的住宅产品规划可以看出，南平市房地产市场置业群体的广泛性，同时也说明了市场上的竞争程度愈发激烈，各个开发项目为取夺有效的目标客户群体，对市场需求、项目产品进行细化，在保证利润实现的基础上营创利润的最大化。 2、南平市住房消费群体的特殊性决定了其主力户型需求较为明显——在售住宅产品其主力面积在70-120平米区间（2房、3房的自住需求为主），别墅产品主力面积在190-230平米区间，说明了当地购房置业者对该类面积段的产品有一定的潜在市场需求；针对本案目前所处的市场环境，应着重考虑潜在置业群体对高品质、高科技的产品要求进行相应的产品设计，扩大潜在客户的招揽范围，以取得良好的销售率！ 现阶段旅游功能的三层论 旅游功能总体上分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。 不同的旅游行为层次是可以共存。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。 旅游房地产的发展趋势 国内旅游市场正经历历史性的转变，从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变。 深度挖掘区域文化，举办各种活动，营造强烈的中国传统文化氛围，引领一种充满传统文化氛围的生活方式 ◆饮食文化------各种传统小吃 ◆茶文化------武夷大红袍、铁观音等茶饮文化 ◆水文化------龙舟比赛、放河灯等 ◆闽越街市文化------传统手工艺制品 ◆童趣文化------陀螺、铁环、风筝、毽子等乡土特色的玩具 ◆民风民俗文化------赶庙会、搭戏台等闽越民俗 ◆地域文化------2000年历史的地域文化带动旅游产业的发展 旅游地产物业的附加值 超五星级酒店、别墅、配套会所、游艇俱乐部现已成为大型旅游地产项目必不可少的物业功能，除此之外，那些吸引高端客户青睐的极尽奢华的配套产品设计也是最能体现开发商品牌和项目品质的标志。 五星级酒店结合区域固有资源或者创造高档资源作为大型度假项目的启动引擎已经成为主流模式，这些引擎的完成昭示项目市场形象作用的同时，将旅游资源直接转化为地产资源，最终带来房地产客户，实现产品消化，完成地产盈利。 一线江景+五星级酒店 采取一线江景资源，以酒店将江景资源转化