08年西安半坡湖项目定位报告与物业发展建议.pptVIP

半坡湖项目定位报告与物业发展建议 项目定位思路 浐灞生态区：未来两大城市人居高地之间的生态新城 总体目标 建设西安第三代新城，打造西部第一水城，创立新区建设方式； 发展思路 以流域治理促进新区发展，以区域开发支撑生态重建； 浐灞生态区：高起点规划 区域定位：“四区”“四带” 四区：新型城区、生态区、商务区和景观区 四带：生态带、景观带、旅游带和经济带 浐灞生态区：新生的区域丰富的土地 项目开发条件分析 项目地块现状 项目地块环绕半坡湖度假酒店，共三大地块。 其中3＃地块现状无拆迁量，1＃地和4＃地均存在一定的拆迁量； 项目沿河展示面均存在拆迁量。 项目开发条件分析 项目周边情况 项目东临浐河, 北接沁水新城, 南联恒大绿洲, 西侧为待改造城中村; 沿河中段,环绕半坡湖度假酒店; 目前项目周边区域配套较少，无大型购物中心、餐饮娱乐场所、医院等配套. 项目开发条件分析 景观价值分析 项目景观价值可分为: 浐河景观； 半坡湖度假村景观； 社区内景观; 广场景观 远眺山景景观 综合考虑景观因素及规划指标因素,可分为如下等级: 项目开发条件分析 项目交通道路 项目南端可连接咸宁路，北端可连接长乐路， 这两条干道可直接连接二环、三环及绕城高速， 未来长乐路设有地铁出入口， 区域与目前成熟主城区之间的交通便利。 项目开发条件分析 项目相关经济技术条件分析 项目总占地面积约818亩，其中住宅分为3大地块，如右表: 项目住宅综合容积率为1.95，总建筑面积达106万㎡，将能容纳3万人口，本项目从技术指标上就约定为西安的大型复合型社区。 浐河沿线目前主要为千亩大盘，本项目在规模及综合容积率方面与竞争对手相仿，无突出优势； 目前浐河沿线主要供应的产品以小高层、高层为主，多层洋房及别墅类产品为相对稀缺产品。 指标下可能发展的产品组合 1＃地块: 0.38容积率 在0.38容积率下，适合的产品类型： 独栋别墅，适当可加入双拼别墅 3＃、4＃地块: 2.7容积率 在2.7容积率下,适合的产品类型为: 方案一：纯高层产品 方案二：高层+小高层 方案三：高层+小高层+多层 项目整体发展策略 产品差异化策略——通过产品差异化，占据区域市场机会点 充分利用项目地块指标的特殊性（0.38与2.7容积率地块）及区域产品供应的空白点，以低密度产品作为项目前期开发产品，占据区域市场机会点。 档次差异化策略——通过档次差异化，占据市场制高点 通过0.38容积率地块，结合优越的滨水资源，以“别墅”品质社区作为项目社区档次基调，营造别墅社区的档次，与区域小高层、高层为主的社区形成差异化，进而形成项目的核心竞争力。 3、4＃地块在用足2.7容积率条件下的规划组合分析 组合一：多层+高层 优点：建筑密度相对更小，能创造出更大面积中心园林景观 缺点：产品线相对单一。 组合二：多层+小高层+高层 优点：产品线更丰富，能创造更具韵律的天际线变化； 缺点：建筑密度相对大，不利于创造大面积的中心园林景观。 差异化产品开发，以相对的产品的亮点提升竞争力 产品类型开发区域规划建议： 产品类型开发区域规划及体量配比建议： 一、项目SWOT分析 优势之一：区域生态自然环境的相对优势 优势之二：浐河的滨水资源的相对优势 优势之三：道路交通便利 优势之四：规模及容积率相对优势 以上优势相对于其他区域其他项目而言的相对优势，但对比浐 河沿线项目，以上优势并非本案特有优势，而是共有优势。 优势之五：开发商品牌的优势 企业品牌优势是本项目比较突出的优势，在未来浐河沿线的竞争 中，仅盛恒及恒大在企业品牌方面是本案的有力竞争对手。 （1）充分利用项目区域所特有的生态自然资源优势、交通优势、浐河滨水景观优势及项目千亩大盘的规模优势，形成项目区别于其他区域项目的相对优势，但在区域内竞争中，仍需在产品方面加大力度，形成区域内有力的竞争优势，方能赢取市场； （2）充分发挥项目的“龙湖”企业品牌优势，并通过龙湖品牌形象的西安落地，以形成项目核心竞争力。 劣势之一：项目周边房地产开发成熟度较低，市场认可度不高 劣势之二：目前区域的生活配套及交通配套较为缺乏 劣势之三：龙湖品牌在西安尚未形成深度认识 机会之一：浐灞生态区建设力度的加大，客户对区域发展潜力信心的加强； 机会之二：城市的快速发展加上地铁交通的拉动，区域的城市属性日益明显，浐河作为城内河的优势将越来越明显； 机会之三：几大品牌发展商共同以大手笔开发区域房地产，区域形象及客户认可度的改善速度加快； 机会之四：随着周边三大项目的开发及成熟，区域小环境日渐成熟； 机会之五：未来区域的供应量主要在小高层、高层等高密度产品，对于项目0.38容积率地块，提供了市场空白点和发展的机会点。 （1）浐灞生态区作为