世联08年保定依棉规划动迁项目 终稿汇报稿.ppt

* 附件：大环境中看楼市 * * 金融风暴、全球救市、降息、地方政府出手、各方观点……近期楼市热点分析 一、背景新政 二、降息与新政给经济与地产带来的影响 三、未来相关预期 1、从加息通道到降息的转折 2、宏观经济环境—过热到危机、全球救市 3、具体利率、房贷调整—10.23.新政解读 1、对宏观经济的影响—抑通胀+防通缩 2、对地产大势的影响—近期心理效应为主 3、对具体按揭的影响—个体影响小 1、各方观点—房价见底-PK-仍有调整下降 宏观预期—较长经济危机-PK-救市有成效 2、相关建议 3、观点总结 * 背景与新政 [宏观经济、新政解读] 1. 宏观宏观经济环境 ——过热到危机、金融/地产救市 * 从加息通道到降息的转折央行降息——四年来央行首次降息 背景与调整情况 央行历次调整利率时间一览表 次数 调整时间 调整内容 14 2008年10月15日 一年期贷款基准利率下调0.27个百分点 13 2008年9月16日 一年期贷款基准利率下调0.27个百分点 12 2007年12月21日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点 11 2007年09月15日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点 10 2007年08月22日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点 9 2007年07月20日 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点 8 2007年05月19日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点 7 2007年03月18日 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27% 6 2006年08月19日 一年期存、贷款基准利率均上调0.27% 5 2006年04月28日 金融机构贷款利率上调0.27%，到5.85% 4 2005年03月17日 提高了住房贷款利率 3 2004年10月29日 一年期存、贷款利率均上调0.27% 2 1993年07月11日 一年期定期存款利率9.18%上调到10.98% 1 1993年05月15日 各档次定期存款年利率平均提高2.18%；各项贷款利率平均提高0.82% 中国人民银行决定：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 央行称，此举旨在为解决当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展。 * 宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧 背景与调整情况 国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十一五”（2006-2010）期间，中国GDP年均增长率将达到8％左右 * 雷曼兄弟公司事件已拖累全球股市和相关金 融市场 、波及中国A股多次走低 雷曼破产·中国A股 波及心理层面加重围观情绪 “雷曼兄弟事件”可能会导致部分外部资金抽离，这会给A股市场本来就有些捉襟见肘的资金面带来更大压力。 中国A股：从6124点到1800点 背景与调整情况 雷曼兄弟CEO理查德·富尔德 面临极大困境 A股1800点为 前期底部点位 * 出台金融与房地产救市政策的两大理由和背景 目前全国性的降价浪潮如期袭来，房地产成交量价齐跌，但是价格跌幅相对滞后。土地流拍，固定资产投资减少，企业倒闭，失业率增加，财政收入和税收锐减，这是政府所不乐见的，也是房地产行业既得利益集团和特殊利益群体不可承受之痛。 防范房地产金融风险 扩大内需 全球金融海啸已波及中国实体经济，全球经济陷入衰退，中国经济绝不可能独善其身，经济下行成为现实，保增长成为决策层需要考虑的首要问题，在出口疲软、投资萎缩的情况下，扩大内需成为一个突破口和一种可能，而房地产对于上下游产业的拉动效应无疑是明显的。 背景与调整情况 * 财政部：购房契税降至1% 最低首付调为20% 核心提示： 财政部10月22日发文，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平米及以下住房,契税税率下调到1%;个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。 同时，居民首次购房最低首付款比例调整为20%，个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。 具体政策 一：从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 二：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普