天启开启2010上海杨浦民京路918号地块市场研判报告.ppt

中原板块 KEY SUCCESS TO 项目板块定义 Ⅲ 板块分析 新江湾城边缘属性 大杨浦北角 行政隶属中原板块 原居民居住区内 小体量项目→借势为核心 借城(江湾城） 借场（五角场CBD） 借理念（校区科技创业办公理念） 重点研究板块 新江湾城板块 科技创业商务区组团 江湾城墙边的商办项目定位 项目区位特性 项目自身特性 KEY SUCCESS TO 2010年11月全市各环区、区县商办用房供求价情况 2010年11月全市办公用房成交面积TOP5板块 杨浦区商办成交面积主要集中在五角场板块、10年11月占到整个杨浦区成交量的73以上；其历史单价为28000元左右； 杨浦区整体商办用房销售价格再全是属于中下游水平、由于五角场板块五角丰达广场的大体量上市，上半年杨浦整体均价有所回调。 KEY SUCCESS TO Ⅲ 板块分析 板块商办市场分析 KEY SUCCESS TO Ⅲ 板块分析 板块商办市场分析 杨浦商办四大区域的划定 五角场区域－以中小型尤其是小型企业为主，新建写字楼基本以出售模式为 主，投资客占一定份额，整体租金一直处于中低位徘徊。 大连路现代服务区－大连路现代服务区又称“大连路总部研发集聚区”其总 体范围为：西起大连路，东至打虎山路通北路，北依控 江路，南抵杨树浦路，占地面积约1.4平方公里。 北外滩区域－以航运为特色的，商贸办公发达，居住舒适、交通便捷、历史 文化内涵丰富的新兴城区。 东外滩区域－原本是杨浦区最主要的工业区域，云集着很多的厂房和棚户建 筑，现被列入政府重点发展区域之一，未来升值空间较大。 东外滩 北外滩 大连路 五角场 KEY SUCCESS TO Ⅲ 板块分析 板块商办市场分析 商办项目分布图 内环高架 五角场区域 大连路区域 本项目 宝地广场 渔人码头 东外滩区域 同济逸仙 合生国际 东方蓝海 杨浦区中高档写字楼目前供应主要以五角场区域为主，占到全区一半以上的供应量，其余主要分布在东外滩平凉路、长阳路沿线，以及内环高架和轨道沿线附近区域。 KEY SUCCESS TO Ⅲ 板块分析 板块商办市场分析 商办各板块优劣势分析 目前仍在发展中，项目相对较为分散，暂未形成聚集效应 地理位置优越、两岸重点开发区域之一，周边配套项目档次较高 中国海运集团、中远集装箱运输、上海国际港务有限公司 知识服务产业区和 航运服务产业区 瑞丰国际大厦、BMTOWN、上海港国际客运中心 北外滩 周边仍有部分棚户小区存在，一定程度上影响了区域档次 周边均为快速道路，辐射虹口、浦东，是现代商务的聚集区 西门子总部、德国大陆集团、中国研发中心 进口食品、汽车、贸易、采购、各机构上海办事处 海上海、北美广场、荣光商务中心 大连路 区域内以小型企业居多、入驻企业普遍品质不高 交通便利、商务气氛日益浓厚、周边商业配套完善 甲骨文、百度、 Ebay、EMC 贸易、物流、设计、钢铁、建筑、信息科技等 创智坊、五角丰达、万达广场、蓝天大厦 五角场 劣势 优势 典型客户 客户类型 主要项目 商务区 KEY SUCCESS TO Ⅲ 板块分析 重要商办板块市场分析 ①杨浦五角场区域 创业者、中小企业、区域性客户、小型IT公司、贸易公司等。 租户特征 城市副中心、上海十大商圈之一。办公楼以及商业多集中在五角场环岛周围，核心区域商业集中，配套完善，创智天地等创新产业园区聚集于此，教育资源丰富，创意办公比较有特色。 主要特征 1．无锡大厦 2．怡富商务广场 乙级 3.2元/平米/天 租金 88% 入住率 1．万达广场大厦 2．沪东金融大厦 3．蓝天大厦 4．创智天地 甲级 五角场区域 KEY SUCCESS TO Ⅲ 板块分析 ②杨浦北外滩区域 贸易公司、航运公司、物流代理公司、现代服务业、相关配套企业等。 租户特征 北外滩区域具有良好的规划、定位“商务——航运——文化”三柱支撑的模式，融合知识产业服务、国际航运服务以及滨江文化休闲等概念。大项目比较集中，商务和航运是重点，交通发达，紧密连接浦