同策09年上海徐泾御品园林整体策划营销报告.ppt

手抹灰墙 拱门、拱窗 陶瓦、气孔 国内客户居多，年龄大多在35～50岁之间 工作或生活主要集中于上海西部地区，对区域有较高认同度。 经济实力较强，多数为私营业主、企业高管。 同策信心 扎根西上海，深耕5年 观庭一期累计客户超过2000组 成交价格高居板块首席 项目操盘经验 区域的熟知 强大的目标客户资源累积 一千五百万的媒体投入 二千五百组的目标客户资源 项目操盘经验 区域的熟知 强大的目标客户资源累积 区域同盟联动操盘 竞争 同区域内的项目联动的双赢效应 同济艺墅 联动 大华西郊 联动 双赢 三月按兵不动积累客源，四月集中回访，五月成交16套 三月立降百万，四月媒体出击，五月售价回升，前期客户牺牲 恶性竞争 得不偿失 项目操盘经验 区域的熟知 强大的目标客户资源累积 区域同盟联动操盘 观庭自主开发的话语权 观庭——自主项目的优势 我们有绝对的话语权 我们能为您提供的便利 我们拥有 强大客户资源 我们就是您 前期售楼处 我们为您培养 的精英销售 产品差异化 主力联排 企划报告 项目后期面积段判断及规划建议 确定本项目产品结构的依据： 基于市场对未来独栋别墅客户总价能力的预测 板块市场成交的主力面积段判断 面积段判断 项目后期判断 确定本项目产品结构的依据： 基于市场对未来独栋别墅客户总价能力的预测 板块市场成交的主力面积段判断 面积段判断 项目后期判断 主力总价需求分析 全市独栋成交总价 低财富：51.24% 中财富：26.38% 高财富：22.38% 别墅总价主要分为0-700，700-1200，1200万以上三个主要区间；全市主力的总价分布在低财富中的400-500万、中财富中的1000-1200万、高财富中的1600万以上的别墅。 项目后期判断 主力总价需求演变分析 全市独栋成交总价 3.24%，7.37% 7.13%，2.52% 将2009年至今的成交总价与2007，2008年相比，发现有两个总价段的成交同比都有交明显回升，这两个总价段分别为400-500万，1000-1200万。 项目后期判断 低财富：56.29% 中财富：35.53% 高财富：8.19% 西上海独栋成交总价 主力总价需求分析 别墅总价主要分为0-700，700-1200，1200万以上三个主要区间；西上海主力的总价分布在低财富中的600-700万、中财富中的900-1000万、高财富中的1400-1600万的别墅。 项目后期判断 主力总价需求演变分析 西上海独栋成交总价 增长显著 较2008年增长较稳定 将2009年至今的成交总价与2007，2008年相比，600-700万总价段的独栋增长较显著，900-1000，1000-1200万的别墅呈平稳发展。 项目后期判断 1、西上海低财富群体承受的总价较全市而言偏高 中低财富群体成交为主力，总价为600-700万之间； 2、西上海中高财富群体总价承受能力与全市相当 主要集中在900-1200万之间； 3、进入2009年，600-700万总价段的独栋增长较显著，900-1000， 1000-1200万的别墅呈平稳发展。 未来独栋别墅客户总价能力的预测是确定本项目产品结构的重要依据之一。 项目后期判断 确定本项目产品结构的依据： 基于市场对未来独栋别墅客户总价能力的预测 板块市场成交的主力面积段判断 面积段判断 项目后期判断 板块面积段分布 从板块主要项目来看，面积段集中在250-400m2之间 项目后期判断 西区竞品 沁风雅泾轩 容积率：0.35 体量：53800㎡ 项目类型：独栋、联排 风格：新亚洲风格 房型面积：250-448㎡ 主力总价：800-1200万 08年成交套数：5 成交均总价：1091万 项目特色 纯粹东南亚建筑风格 大华西郊 大豪山林 西区竞品 大豪山林别墅 容积率：0.3 体量：39000㎡ 项目类型：纯独栋社区 风格：北美建筑风格 独栋面积：314-462㎡ 主力总价：800-1110万 08年成交套数：22 成交均总价：950 万 项目特色 大建面、大占地、超大豪华会所 大华西郊 中海翡翠湖岸 西区竞品 中海翡翠湖岸 容积率：0.24 体量：100000㎡ 项目类型：纯独栋别墅 风格：欧洲新古典 独栋面积：221-538㎡ 主力总价：600-1000万 08年成交套数：69 成交均总价：700万 项目特色 低容积率