前线机构09年江苏邳州项目策划报告.ppt

商业街——跨界（连廊） 景观体系—京杭运河与跨界地产 京杭运河 + 跨界地产 + 新亚洲主义 景观主轴：万象河 上游 中游 下游 概念延伸：沿景观主轴（万象河）的万象之旅。 京派景观风格 江南景观风格 东南亚景观风格 景 观 风 格 示 意 THANKS! 如兵营般整齐排布的商业街 2f—3f商业 1f—2f商业 考虑适当牺牲住宅用地 商业街—产品示意 一个新的问题：2F商业的压力 策略思路：双首层 建议1：架设空中连廊 建议2：上楼步梯做大 阶段性的设计增加步行街的观赏性，控制建安成本。 第一街商业 兴国路 海河路 长江路 未来商业中心，属于未来。 三个广场，三个临界点。 休闲步行街。 商业街—面积建议 商业市场研究 各商圈店铺面积分析 老城核心商圈，大型卖场1-4万㎡，临街店铺40-200㎡，商业街店铺面积在40-55㎡之间，小专业市场300-500㎡； 老城商圈 服装卖场为主 时代广场 建材家居商圈 火车站 商圈特新不足 建设路 世纪大道 时代广场商圈，大型卖场面积1-3万㎡，临街店铺以及两条商业街店铺面积基本在25-60㎡之间； 火车站商圈，大型卖场1-2万㎡，临街店铺40-150㎡； 临街铺面积以40-60㎡为主，卖场1000--2万㎡不等； 策略思路：以可变的灵活性产品为主 商业产品面积建议 上下结合、左右结合 1、预留内置楼梯口； 2、节段以连廊连接形成双首层。 3、框架结构，有利于变动及时调整； …… 可分可合 也可以去掉楼梯 商业街超市的可行性 第一街商业 兴国路 海河路 长江路 豪迈产业 沙沟湖公园 邳州实验 幼儿园 待开发项目 城建指挥部 高级中学 家居城 福州路商业街端口具备做中等规模超市的潜力 未来福州路对超市必然有需求 待开发项目 待开发项目 商业街酒店的可行性 第一街商业 兴国路 海河路 长江路 沙沟湖公园 高级中学 家居城 但邳州整体酒店业不够发达，且项目不临主干道，所以不建议为酒店提供主动性设计。 作为休闲性商业街，未来具备做快捷酒店的条件 邳州体育中心 邳州行政中心 商业街连锁商家进驻的可行性 第一街商业 兴国路 海河路 长江路 沙沟湖公园 高级中学 家居城 项目属性： 未来中心的中心 连锁商家后期进驻可能型较大 如： 苏宁电器 电脑城 商业街—产品示意 三条商业街 三个临界点 三个广场 福州路商业广场做大 适当牺牲住宅用地 三个广场，三个临界点3-4主力店：5000—1万平 可变的灵活型商业 约60平米 常见的失败商业街区规划：兵营式、景观式、广场式 广场式的街道不利于消费者两侧穿梭，难以形成繁闹的意象 景观则影响视野和街区内的通达性。 兵营的排布使逛街毫无乐趣可言。 如兵营般整齐排布的商业街 某城市伟岸、宽大的商业街 常见的失败商业街区规划：宽大、笔直、大一统 宽大、笔直、一览无余的街道容易让人产生疲劳感，失去逛街的乐趣。 大一统的街道不符合商业生动活泼、富于变化的特点，留不住人流，难以形成商业气氛。 街是成立了，但对于街的立足之本：商业，考虑不足，对于商业氛围的营造也仅限于景观 宽大、笔直的商业街 某城市大一统的商业街 常见的失败商业街区规划：主力店与商业街区的布局规划的失败 东莞世博广场商业价值最高的部分全部为主力店占据，造成主力店经营红火，人流量无法给商业街共享，而商业街区门可罗雀。 主力店 商业街区 常见成功的商业街区规划：万科运河东一号的街区规划：短街、窄巷、曲径、共享空间 万科运河东一号等项目吸取国外著名街区的成功经验： 自然曲折的路径，镶嵌着尺度宜人的共享空间，小尺度街区，人车分流； 通过短街、窄巷、共享空间充分解决了内街的吸引力问题。 常见成功的商业街区规划：海上海 类似的案例还有很多——上海大拇指广场 家 乐 福 肯德基 星巴克 唐朝酒店 好乐迪大拇指店 屈臣氏 常见成功的商业街区规划：上海新天地 项目竞争力表现 立标杆 资源取胜 同质化 成本控制 概念化 个性定制 多样化 市场细分 区域成熟度 4 3 1 2 区域竞争度 1：区域陌生、市场竞争不激烈 2：区域陌生、市场竞争激烈 3：区域成熟、市场竞争激烈 4：区域成熟、市场竞争不激烈 房地产项目常规运行通道： 区域特征 营利模式 立标杆 资源取胜 同质化 成本控制 多样化 市场细分 概念化 突出个性 第一象限 第二象限 第三象限 第四象限 一般的房地产项目是根据项目所处的区域采取相应的营利模式 第一象限中的资源指的是项目所面临的所有外资源：发展机会、市政规划、产业机会、自然资源等 差异化模式介绍 √ √ 新兴区域竞争策略模型 项目外部资源整合 北面： 邳州高级中学 家居、板材城 东面： 4000亩沙沟湖农业示范园 1000亩行政中心 南面： 新城中心 银杏园