合富辉煌2011西安金泰恒业地产高新项目前期策划报告.ppt

金泰恒业地产高新项目前期策划报告 合富辉煌（中国） 2011年1月25日 本案解读重点： 开发背景： 本项目是金泰恒业地产在高新区继“金泰假日花城”之后的第一个住宅项目，“金泰假日花城”已经建立起企业品牌和认知度。所以本项目对于金泰恒业地产的品牌的树立和延展起着至关重要的作用。 因而，本项目所面临的核心问题是： 报告框架 第一部分 项目本体解析 项目区位：项目坐拥高新高尚居住区，所处地段及大环境决定了项目的城市价值及地段优势 项目交通：临近两条城市南北主干道，拥有多条公交线路及地铁线路，交通通达性好 项目配套：目前项目周边配套相对匮乏，区域建设尚处初级阶段。但未来的发展潜力较大，将成为高端住宅集中版块 项目地块：项目地块分散，有变电站和高压线等不利因素，项目成功的关键在于对“不利因素”的改造及转变 有利因素：皂河（从河景角度出发）穿过地块内部，形成天然的自然水景景观；对于皂河污染问题，应采取科学的方法进行处理。 不利因素： 地块内东南部有一座变电所； 地块内部有高压线穿过； 地块东南侧有一座加油站； 皂河污染，有异味； 皂河及地块内部规划路将地块分割为五部分，地块相对较为凌散。 项目地块SWOT分析： 本体属性界定 本体解析重点： 项目解析： 西城项目属于泛高新，白领阶层的聚集区，占据城市高端功能地段，且项目地块内部有皂河穿过，因此，根据项目所处的地段及大环境就决定了项目具备“城市高端”的先决条件。 东城项目位于灞桥区，属于城市远郊项目，项目有浐河，具备良好的自然环境，具备“环境高端”的先决条件。 第二部分 市场研判 宏观环境 西安经济向好 未来政策环境严峻 整体将跌宕上行 西安市宏观经济整体发展向好，人口逐年增长，城市化进程加快刚性需求 商品房开发投资面积及金额大幅提升，特别是07、09、10年实现爆发式增长，进入快速增长期 西安房地产市场供需平衡，年度成交量价持续上升，相比成都、武汉等二线省会城市，仍处于价格低洼，仍有提升空间 2011年政策环境仍然严峻，预计延续2010年的政策高压，对于市场冲击力较大 关中-天水经济区的建立、建设国际化大都市、地铁开通、世园会等利好消息极大提升西安城市价值 根据合富经验，并综合地产因素影响层面，2011年预计西安地产市场将整体向好，震荡上行 宏观经济持续向好，城市价值得到大幅提升，但政策环境严峻，预计未来整体震荡上行 城市发展格局 城市板块功能逐渐清晰 高新区成为城市经济引擎 未来高新区将形成“两带四区七园(基地)”的产业功能布局，已成为陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口 1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，2006年综合指标位于全国53个高新区前5位，是西安当前经济最为发达的区域； 所在雁塔区拥有省以上科研机构55家，各类专业技术人才14万余人，西高新分布了1833家高新技术企业，已然成为城市高知阶层的第一聚集地； 西高新城市经济中心的地位已经确立，未来此定位将会进一步深化。 高新区经历了近20年的发展，从07年至今进入二次快速发展期 结合目前高新发展现状，高新区未来发展将形成五大区域。本项目位于高端住宅区域，未来将形成高端住宅区域聚集效应 高新区目前住宅项目基本分布在三个居住区，分布较广，后期向西向南发展 城市板块功能逐渐清晰，高新区成为城市发展的经济引擎，大量中高端人才汇聚，决定了本项目所处的区位在城市中的高端地位 高新市场研判 2006年前，丈八路不属于高新区范畴，伴随行政区域边界的打破，项目所处区位丈八路沿线纳入高新区二次创业范畴 目前高新区市场在售项目根据品质等指标大体可分为三个梯次 每个梯次的项目依据总价范围的差异，针对不同客群 整体区域后期供应量较大，竞争激烈 从技术经济指标来看，本案在区域中规模属中等偏上，舒适度较高 区域内中间层级面积供应较集中，多为大两房和三房产品 综合市场供应情况及高新区置业群体分析，可将高品质社区内中小户型产品作为项目亮点打造 市场多元化竞争格局日趋激烈，中高端市场竞争将集中于产品力，中低端竞争将集中于性价比 区域整体产品创新及附加体系初级、不完善，缺乏系统性，连续性 科技创新空间广阔，差异、系统化的科技创新能显著提高项目整体水准及溢价能力 大型中央景观围合及组团点缀的手法可实现公共空间和私密空间的完美融合 MIX-MATCH、ATR-DECO等流行时尚风格可成为项目突围的方向 区域内水景园林较为稀缺，本项目可凭借自身水系或自造水景超脱竞争 价值诉求多主张项目的区位在城市功能区，对于项目自身产品价值点宣传较少 从整体竞争市场角度看，本项目想要跳脱竞争，可选择如下六个关键点 竞争分析 高新市场目前的竞争主要集中在丈八路沿线，形成东西两大竞争阵营，东侧发展成熟，西侧项目较少，是