世创机构2010沈阳道义项目前期定位报告.ppt

项目名称 商铺供应量（个） 剩余量（个） 去化率 面积（㎡） 层数 价格（元/㎡ 龙腾碧玉湾 90 未开盘 0 60-600 100 ㎡以内的1层、200-300平的2层、600 ㎡ 的3层 7500 太湖国际花园 　 　 　 110-300 　 9000 步阳江南甲第 100左右 10 90% 150-300 2 北边7000-8000，黄河大街9000多 香树湾 55 0 100% 　 　 　 道义区域商铺供销情况 THANKS THE AND！ Advertising： 世创机构 Date： 2010 / 09 / 26 Tel： 024Part1：区域市场分析 Part2：区域房地产分析 Part3：项目分析 Part4：项目的开发战略 Part5：项目定位 Part6：物业发展建议 道义板块不同产品对应的不同人群 改善型居住需求 首次置业及改善型需求 享受型居住需求 区域产品类型及总价 金领富裕阶层，家庭年收入在20万以上，以私营老板，企事业单位高管，政府领导，教授、自由职业者等为主，35岁以上 中高收入者，年龄一般在30～45岁，家庭年收入在6～10万，白领阶层，政府公务员等 中低收入者，家庭年收入一般在3～5万元之间。区域普通蓝领阶层及大学城学生，20～40岁之间，年轻置业者较多 区域产品对应客层 居住需求 道义板块商品住宅成交人群特征 客源区域 比例 购买原因 未来发展趋势 道义原住民 45% 习惯居住地，改善原居住环境，价格便宜 购买力得到一定释放，未来该比例逐步降低 大学城师生 25% 学生过渡性居住需要，同时考虑未来投资出租；老师工作方便，价格便宜 该部分人群流动性较大，购买力弱，未来比例也将逐步降低 于洪、皇姑区居民 25% 距离生活、工作地较近，价格便宜 道义板块如逐步成熟，该部分人群将逐步增加 其他区域人群 5% 价格便宜，距离工作地较近，年轻人士居多 道义板块如逐步成熟，该部分人群将逐步增加 共性： 主要为当地居民及周边工作人群，购买力有限。 工作、生活距离道义板块较近，区域外客有限。 本项目客户定位 来源：三台子道义原住民以及大学城教师 目的：自己居住为主要目的 年龄：28-35岁 收入：家庭年收入8万元以上 核心客户 重要客户 偶得客户 来源：沈阳市及各区县 职业： 私营企业主、企业中高层管理人员 目的：投资型购房 年龄：25-45岁 收入：家庭年收入10万元以上 地缘性客户 北于洪以及皇姑人群 其他地区客户 区域内需求特点 户型面积需求基本以经济型的小户型为主，40～60一房，70～90㎡两房，100～120㎡三房。 多层的接受度要高于小高层、高层。 受消费习惯等影响，得房率、物业管理费、电梯运行安全等。 客群购买力不强，控制面积，控制总价。 首先关注价格，其次关注产品品质，生活便捷等，对园林景观、物业管理等关注度较低 需求层次较低。 目前主要以区域内低总价刚性需求为主，对价格较敏感，对公共交通依赖较强。注重性价比又对生活品质有一定要求的人群。 因此本项目能够提供给他们的是一个交通便捷，真正地铁上的物业，同时地处大学城板块所拥有的浓厚的人文气息，又能够满足他们对便捷生活的向往以及对品质生活的渴望。 大学城 ，地铁上，白领社区 项目毗邻地铁二号线 项目地处城北大学城区域 通过产品的差异化，建立本案的市场区隔。 项目定位 Part1：区域市场分析 Part2：区域房地产分析 Part3：项目分析 Part4：项目的开发战略 Part5：项目定位 Part6：物业发展建议 物业发展建议 住宅部分 商业部分 整体规划建议 建筑单体建议 户型平面建议 配套及硬件设施 对外 对内 园区景观建议 整体规划思路及建议 均好性原则——产品均好性，避免缺陷产品 项目利润最大化原则——充分考虑地块的商业价值 面积原则——建筑面积最大化，增加项目的可售面积 品质原则——注重小区的整体品质 创新原则——增加产品的附加值，增强产品竞争力 项目在建筑的排布上，还有一定提升空间，可以增加更多可销售面积，为项目创造利润。 18F 18F 18F 2F 2F 中央景观 住宅 主入口及会所 商业 公寓 建议地块西侧起一栋18层住宅，同时将南部产品全部改为长度为36米的18层产品，形成围合之势。 住宅 主入口及会所 商业 18F 18F 2F 2F 中央景观 户型组合方案 从55㎡~90㎡，可以极大地满足当前白领阶层的需求。 项目南侧总长度96.8m，两栋高层之间还留出约25.6m的距离，刚好可以做项目的主入口。 18F 18F 长度：35.56m 宽度：25.68m 保利心语二期 项目西侧为小户型住宅，以单室为主，主要面对年轻客群，对朝向等因素要求不苛刻。 中央景观 以30㎡~50㎡的