领域机构09年云南城投冉家坝项目整体市场定位提案.ppt

方案二：经济测算 开发地块 规划产品形态 总建筑面（㎡） 开发成本 （元） 可实现销售均价（元/㎡） 可实现销售金额（元） 税前净利润（元） A 小户型高层 114750 447525000 7054.905 809550348.8 362025348.8 B 2梯5高层 89702.5 349839750 6319.8135 566903070.5 217063320.5 C 6+1洋房 46017.6 170265120 7456.0365 343108905.2 172843785.2 D（部分） 2梯5高层 35499.55 138448245 6319.8135 224350535.333 D（部分） 2梯4高层 20285.456985.836 141710826.989 E（部分） 板式高层 39510 154089000 8362.2825 330393781.6 176304781.6 E（部分） 4+1洋房 29511 109190700 7804.73375 230325497.7 121134797.7 F、G、I 6+1洋房 159481.8 590082660 7456.0365 1189102122 599019461.9 H 2梯5高层 155703 607241700 6319.8135 984013921.4 376772221.4 合计 ——— 690460.9 2645795430 6980.06 4819459009 2173663579 经济测算对比分析 方案一比方案二多盈 我们建议方案一，并且方案一在布局方面更优于方案二。 价格估算用的成本倒推法，未按市场推导法。 特别说明： 由于商业不确定因素太多，因此商业并未纳入经济测算中。 目前经济测算是在规划草图上测算相关建筑面积，有一定的误差。 规划方案 总建筑面（㎡） 开发成本（元） 可实现销售均价 （元/㎡） 可实现销售金额 （元） 税前净利润 （元） 方案一 690460.4 2651695680 7048.895534 4866983230 2215287550 方案二 690460.9 2645795430 6980.06 4819459009 2173663579 整体布局方案建议 C 建议：将S3商业用地转移到A和B地块各一部分。 理由： 1、13万方商业过度集中于不成熟开发区域； 2、A和B地块已经是成熟区域，利于减小开发风险； 3、F地块因为S3没有景观资源，S3转移后，增加F卖点 商业开发策略回顾 策略一：发挥景观和城市主干道以及轻轨的优势 策略二：避开龙湖和传统商业中心的竞争和业态定位 策略三：精准的商业业态定位，实现成熟主题商业的升级，包括建筑形态的升级 策略四：发挥商业开发的关联性，以先期培育为主，销售为辅， 实现商业价值最大化 开创冉家坝商业和商务中心时代 I S1地块 占地21213M2,R3，总建63639M2 地块方正，处于2条城市干道之间 享有两个公园的资源 S2地块 占地17212M2,R3，总建51636M2 东侧临公园绿化，南侧临E地块住宅 西侧与S1商业接壤，北侧面临体育公园和龙湖社区 S3地块 占地8450M2,R2.5，总建21125M2，H《24M 东侧临公园绿化，西侧临住宅F地块，北侧与S1接壤 地块用地条件 建筑形态建议 主题式商业中心+2栋双子甲级写字楼 S1地块 占地面积：21213㎡ 容积率：3 最大可建筑面积：63639㎡ 无建筑限高 S2地块 占地面积：17212㎡ 容积率：3 最大可建筑面积：51636㎡ 无建筑限高 主题式商业步行街+五星级酒店 S3地块 占地面积：8450㎡ 容积率：2.5 最大可建筑面积：21125㎡ 建筑限高：≤24m 公园式休闲商业步行街 商业初步定位 S1地块：酒店+写字楼+主题商业中心 ◎建筑形态为以2栋甲级写字楼的双塔设计，带商业裙楼的形式 ◎主题商业建议打造重庆BABY RULSE，重庆首个国际儿童中心 S2地块：写字楼+主题商业步行街 ◎建筑形态为以1栋五星级酒店，带独栋式主题商业街或者写字楼 S3地块：公园式休闲商业步行街 ◎建筑形态为独栋多层商业步行街 商业规划建议 将三个商业地块形成连接贯通的商业体，以内街形式为主 分区域进行商业业态定位 S1和S2不限高，且容积率为3，可考虑两栋塔楼+商业裙楼形成的商业步行街形式 A B C D E F G H I S1 S2 S3 项目开发计划 中央生