2006年惠阳房地产市场报告.ppt

5、惠阳宏观经济形势发展趋势 1、惠阳房地产发展回顾 9.5.4 产业带动下的市场必威体育精装版走势 10.2 房价对购房趋势的影响 预祝项目开发成功 6.3 惠阳房地产产品小结 产品特征： 注重园林功能设计，但园林主题不够明显 园林 体育休闲、会所配套较为齐全，缺乏品牌教育配套 配套 以小高层和多层为主，别墅类则以独立和联排为产品主流 建筑类型 以欧洲、现代风格为主，建筑形态各异 建筑风格 中大规模为主，并有向郊区发展的趋势 小区规模 主要以自造景观为主，缺乏山湖景观资源物业。 景观 户型特征： 130—220 4房 100—160 3房 独立：250—350 TOWNHOUSE：200—280 别墅 70—90 2房 70以下 1房 主力面积区间（平方米） 户型 户型以三房和四房为主，独立别墅及联排等高端产品较受客户追捧。 结构特征： 1、户型方正，但缺少特色，附加值不多 2、中大户型为主，三房需求量最大 3、别墅类高端产品较为稀缺 4、从销售上看，超大面积平层单位易形成滞销 6.4 对本项目的启示： 启示4： 惠阳区域高端项目以公园、河景为主，山湖资源具有稀缺性，能够吸引和打动深圳及周边城市的客户。 启示3： 大部分高端社区拥有会所及园林、但缺乏特色配套，项目的学校及酒店配套设施将是项目突破豪宅市场的利器。 启示2： 前期强势宣传推广，以新豪宅概念，跳出片区束缚，突破惠阳市场。 启示1： 先营造社区环境，再以高端产品打头阵，拉高其他洋房单位的售价。 7、商业项目参考 中区华府 销售均价：6500元/ ㎡左右（06年初），7500元/ ㎡左右（06年下半年） 铺面租金：50元/ ㎡?月 业态：目前以家装建材业临时租用为主，多个铺面在招租，商家进驻仍在等待时机 人流量少，但随着小区内住户的逐渐增多，商业配套将逐步完善 销售情况：已售罄 目前服务于居民生活的商业配套欠缺且出租率较低 点评： 昊康花园 开盘售价：7500-8000元/ ㎡ 目前售价：一楼12000元/ ㎡ 二楼11000元/ ㎡ 利用建材盘活商业，进而拉动商铺的销售，具有一定的参考价值 宜好家装饰家居广场租驻前，商铺租售进度较慢，长期处于空置状态，说明新区普通商业业态选择的重要性 目前售价中包含返租收益50元/ ㎡?月，租期5年，共返还租金收益3000元/ ㎡ ，折合后售价实际增幅依然较缓 启示： 租金（包管理费）：一楼外铺50元/ ㎡ 月；内铺35元/ ㎡?月 二楼：33元/ ㎡?月 都市广场 群楼商业面积28000 ㎡，预计均价12000元/ ㎡ 半地下负一层及地上一层出售，二层三层仅做出租及办公 住宅部分的主力小面积户型，为商家提供办公居住仓储等多种用途 将填补广场区域周边大型综合商业的空缺 点评： 商业概况： 裕华广场 售价：一层临街18000元/ ㎡ 租金：一层临街200元/ ㎡?月 商场内铺租金：140元/ ㎡?月 管理费5元/ ㎡?月 二三层人人乐超市整层包租，租金：25元 /㎡?月 （以上价格为必威体育精装版价格） 是近期商住性质项目中成功运作的典型 位于老城区繁华商业中心，人流量大 品牌综合超市业态齐全，带来规模聚集效应 点评： 锦江国际 共30000 ㎡群楼商业面积，二三楼整体招商，散铺后期推出，目前暂未定价 目前人流量不足，但区域内在建住宅多为中高档次，将为商业提供充足购买力的客源 位于新中心区，未来发展前景看好，与周边多个住宅项目相比，商业体量大，综合性强 商业概况 点评： 半岛一号 广场商业街面积10000 ㎡，仅供出租，租价暂未确定 未来将引进高档商业配套，与项目档次一致，服务于整个社区 欧式商业街，西班牙异域风情特色，商业氛围浓厚 点评： 商业概况： 小结 小结3： 城北新区商业配套暂欠缺，仅有少量个体店铺门面分布，但随着大型高端项目的开发，将会在后期对商业产生带动作用 小结1： 老城区商业旺地依旧保持较高价位且升幅稳定、租售旺畅 小结2： 新中心区在建住宅多，发展前景好，但商业发展有待时日，售价、租金、业态与老城区相比，均存在一定的差距 对本项目的启示 启示1：可借鉴新中心区的梯度式商业发展模式，先以酒店娱乐旅游观光餐饮休闲为一体，待居住区逐渐成熟之后，再丰富其他业态 启示2：城北新区商业配套暂欠缺，周边欠缺大型综合式商业配套，本项目有机会打造为区域性商业中心 启示4：可采取多样化的销售手法，如包租、返租等，以促进商业的销售 启示3：依据本项目定位，可引进高端特色商业配套进驻，既可带旺整体商业氛围，又体现了项目的高端形象 8、车位价格及配比参考 1：0.3 180元/月 9.5万 中铭豪园 1：1.2 未定 未定 东方新城 1：1.1 1：0.5 1：1.0 1：0.5 户均车位 租金 售价 项目名称 150-190元/月 6万