北京大兴区生物医药基地项目定位N方案.ppt

北京大兴区生物医药基地项目定位;宏观形势分析;;;进一步落实地方政府责任;合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。;关键词：问责制,明确房价目标,稳定预期;;近期房地产政策严格执行、力度加强、范围扩大、新政策不断出台;北京限购政策对房地产投资性需求、改善性需求影响较大;调控政策仍将持续，调控重点向限贷转移； 一线城市商品房、二手房成交量下降趋势明显； 二三线城市的房地产市场向好意愿凸显，开发商应利用优势扩大土地储备以便后市发力； 一二线城市挤出效应明显，客户置业郊区化；限购成为三、四线城市房价上涨的推手； ;当前政策对房地产市场具有较大影响；政府多方面出击确保调控政策具有效果；限购、限贷、加息等政策对开发商有很大影响。 刚需及首改产品将成为未来市场成交主力,该种产品也将能最有效规避风，产品定位方面，基于北京市场应以满足市场客户最多的刚需客户群体需求为主，控制风险。 项目开发模式逐步转为”快销”模式，速度第一，价格第二，以资金流的快速流转实现更高收益。;*;北京场分析—土地市场;2011年上半年北京居住类用地成交20宗，建设用地面积162.78万平米，占总供应的约70%，规划建筑面积291.98万平米； 成交金额120.34亿元，楼面地价4122元/平米，溢价率13.63%。;;上半年北京市商品房新批准销售证102个，较去年同期减少49个，环比下降32.45％，批售套数42659套，同比下降16.34%，批售面积425.85万平米，较2010年上半年减少138.3万平米，环比减少24.51％。 受年初政府对于房地产市场调控，房企推货节奏明显放缓，上半年北京商品住宅供应量较低，达到9个半年度的供应量的最低点。;住宅成交：2011年上半年北京商品住宅呈现价升量跌态势;从2008年底至2010年初，北京商品房价格上升幅度非常大，达到33.52%，从2010年开始，房价增速相对开始放缓，今年上半年商品房成交均价达到20423元/平米，环比上升4.4%，上涨幅度减小，但房价依然呈上升趋势；;而从2011年上半年月度成交情况看，成交稳定并呈上升趋势;从成交区域来看，最多的为朝阳区，共成交93.59万平米，占全市总成交面积的22.95%，郊区中成交最多??为房山区，共成交55.93万平米，占全市成交面积的13.71%，大兴区成交41.82万平米，占全市总成交的10.25%。 ;市场成交呈现两极化，刚需和中高端项目销售较好;北京房地产市场总结;*;;国际资料表明，一个航空项目发展10年后给当地带来的效益是： 产出比为1:80（投入1元，产出是80元） 技术转移比为1:16（假设初始投入1种专利技术，在技术升华转化后，能带动相关的技术升级达到16种) 就业带动比为1:12 (1个岗位通过航空发展能增加就业岗位12个）;大兴发展定位： 新兴制造业和新兴产业的重要聚集区，是中心城区人口的重要疏散地;;大兴区在售住宅项目分布——主要沿地铁4号线带状分布;大兴区域分户型区间供给与去化情况;红木林—— 基本信息;红 木 林 —— 总体规划;红 木 林—— 销售及客户情况;户型：一室一厅一卫一厨 44㎡;户型：一室两厅一卫一厨 67㎡;户型：两室两厅两卫一厨 109㎡;红 木 林 —— 个案小结;金 地 仰 山 — 基本信息;金 地 仰 山 总体规划;19000元/平米;金地仰山 ——户型解析;高层户型：两室两厅一卫一厨 90㎡;高层户型：三室两厅两卫一厨 138㎡;金 地 仰 山 —— 个案小结;;中建国际港—— 规划住宅、办公、商业的综合体;高层户型：两室两厅一卫一厨 86㎡;高层户型：三室两厅两卫一厨 120㎡;绿地新里西斯莱—— 基本信息;绿地·新里西斯莱—— 住宅总体规划;商业总体规划;绿地·新里西斯莱—— 销售及客户情况;户型：两室两厅两卫一厨 130㎡;绿地 新里西斯莱—— 户型解析;绿地 心里西斯莱—— 个案小结;产品分布：目前大兴住宅项目沿地铁4号线呈带状分布。 产品形式：以板楼为主，高层、小高层类产品居多，缺少低层、多层产品；多为毛坯房，目前在售住宅只有绿地新里西斯莱为精装修产品 户型情况：区域住宅主力户型集中在80—100㎡两居和120—140㎡三居为主，前者为释放刚需产品，后者为高端首置或首次改善产品，小户型产品较少。 销售情况：随着地铁4号线的开通，大兴住宅市场处于快速发展时期，产品去化速度快，当前市场住宅存量较少。 客户来源：该区域的客户年轻白领居多，主要由三部分组成。第一部分：大兴地缘性客户；第二部分：来自中关村、丰台总部基地、石景山等区域的客户；第三部分为来自朝阳、宣武等城八区内的城区挤压型客户，这些人大多出于改善或置换房屋的目的。 未来市场：目前大兴市场产品线供应全面，