2010上海闵行万源路古美西路地块定位.ppt

春申景城 选取原因：距离本案近，高品质，市场广泛接受 优质水质景观资源 精装修设置 高端会所配套 新古典建筑风格 周边产品卖点 优质实景景观 内部10万方生态公园 完备生活配套 大盘规划 万源城 选取原因：距离本案近，区域内大盘，市场广泛接受 周边产品卖点 整体水系规划 精装修设置 苏州河港 类似产品卖点 大华清水湾 选取原因：优质水系资源，高溢价产品 12万景观园林 高科技设备 精装修设置 类似产品卖点 中鹰黑森林 选取原因：外环内，相近体量，市场高认知 春申景城产品卖点归纳：优质水岸景观、精装修设计、新古典建筑风格 万源城产品卖点归纳：园区景观、生态公园、完美生活配套、大盘规划 大华清水湾卖点归纳：强势苏州河、精装修、 中鹰黑森林卖点归纳：12万园林景观、高科技设置、精装修设置 产品卖点归纳 结合本案自身情况，提炼一下产品卖点：优质景观资源、精装修设计、现代欧式建筑风格、高科技设置 中环优质水岸生活 项目规划建议 产品组合 2.25容积率基本意味着产品以高层建筑为主 高层建筑被市场接受，没有降容积率的必要 所有的户型都是针对目标客户来制定 我们的目标客户在哪里 万源城的客户在哪里，我们的客户就在哪里 我们造什么样的物业形态？ 我们造什么样的户型？ 超过50的客户年龄集中在30-45岁之间， 主力客户以上海当地客户，伴以一定程度的江浙客户 区域主要来自三个方面：金山区域的有钱人，从事贸易工作或公务员；曹宝金工作的高级白领；上海其他区域的投资客户 如此年龄的客户意味着基本上以小太阳家庭为主，三房为生活的必须底线 如此客户团体基本以改善性需求为主，户型面积偏大 产品组合 三房为主力户型 万源城户型面积分布 套数(套) 配比(%) 二房 440套 42.97% 120-130㎡ 182套 17.77% 100-110㎡ 76套 7.42% 110-120㎡ 130套 12.70% 120-125㎡ 34套 3.32% 115-120㎡ 18套 1.76% 三房 544套 53.13% 140-150㎡ 136套 13.28% 170-180㎡ 196套 19.14% 160-170㎡ 60套 5.86% 150-160㎡ 152套 14.84% 复式 40套 3.91% 200-250㎡ 32套 3.13% 250-300㎡ 4套 0.39% 300-350㎡ 4套 0.39% 万源城户型分布 主力户型为三房，面积在170-180之间 四房复式面积在200-250之间 本案主力户型设置为三房，面积区间在140-180之间， 四房面积区间控制在200-250之间 为降低风险以及调节容积率，设置少量两房，面积在90-110之间 顶层设计为复式形式，形成空中别墅，面积在300平米左右 户型 面积区间 所占比例 两房两厅一卫 90-100平米 11% 三房两厅两卫 140-160平米 34% 160-180平米 34% 四房两厅三卫 220-250平米 15% 复式四房 300左右 5% 产品组合 房型建议 三房两厅两卫 建筑面积154平米 三房两厅两卫 建筑面积178平米 户型基本为一梯两户设计，保证南北通透 充分利用景观资源，可设立圆弧窗或大面积的落地窗以扩大视野角度 尺度不追求大，以舒适为主，在舒适的尺度空间下，适当增加功能区域 顶层复式，四房三厅四卫 建筑面积283平米 地块资源评价 1 2 3 新泾港 合川路 古美西路 万源路 市政绿化 1类资源 地块西南向，可享受河道景观资源以及市政绿化资源，且不临路，相对较为僻静，具备较高地块价值。 2类资源 位于地块的中心，地块相对僻静，虽然不能直接享受外界的自然资源，但可以通过后期规划进行弥补。 3类资源 临近古美西路，位于地块最北面，相对比较嘈杂，地块资源较低。 功能布局 ：两梯三户，边套三房，中间两房，两房面积100左右，三房面积150、170 ：两梯两户，均为三房，面积160、180 ：两梯两户，均为四房，面积220左右 备注：北向沿街设置单层的沿街商铺，以小面积段为主 所有住宅顶层设置为复式产品 依据土地价格分布，小户型集中分布于地块北侧，最核心景观资源留给四房。 整体房型以三房为主，分布较为均匀 由于整体地块朝南偏东，沿河区域楼房正南摆放，可最大程度享受景观资源。 出入口设计 展示入口 交通通达性佳 便于景观展示 方便前期销售展示 车道入口 交通直达 从新泾港向地块西侧引线性水系，可局部拓宽形成小型集中水面，以提高项目南部的资源条件； 人造水系可以考虑与新泾港连通，以降低未来维护成本。 利用湿地净化水体，降低未来水体净化成本 水资源再造 水系为本案的核心优势，定要加以利用 自然河岸处理 水景以及水岸的设计应遵循“虽为人工，宛若天然”的原则，避免使用过多硬质铺装，尽量使用植物