2011年沧州百合世嘉项目营销推广建议.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 古希腊哲学家 * * * * * * * * * * * * * * * * 结 盘 根据目前其他在售项目销售速度，结合本项目价格目标确定销售周期为8个月 2011.4.18 一次开盘 预热期 强销期 收尾期 开盘期 二次开盘 销售周期及任务分解 三次开盘 四次开盘 持续销售期 2011.6.15 根据目前在售项目的销售速度、结合本项目价格目标确定销售周期如下： 销售任务分解 时间 2011年4—5月 6—7月 8—9月 10—11月 2011年12— 销售比率 25% 20% 15% 15% 10% 2011.8.15 2011.10.15 2011.11.30 2011.12.15 控制销售周期的核心在于保证价值最大化的同时，最大限度的控制销售风险，因此要对未来的市场变化及政策变化做出准确的判断和把握： 因沧州房地产市场有其自身的特点：购房客户以自住和改善生活品质为主，购房客户以本地为主。 如果国家新一轮房地产严厉调控措施出台，其政策对于对本地住宅市场的有一定影响，但城市向外扩张、本地客户刚性需求较大等因素，市场空间尚未得到完全饱和； 沧州市政府的“三年大变样”，大力发展市政配套建设，招商引资带来的外地人口涌入，判断未来一段时间内，沧州的住宅价格还将逐年稳步增长； 随着项目近邻的东客站工程建设完成，区域环境和商业氛围将得到提升，项目区域价值及以商圈带动居住性投资需求将得到逐步释放。 项目于2011年4月入市，而未来近8个月的销售期里 将是沧州市住宅开发销售的良好发展期! 销售价格建议 联达机构运用联达方法论体系 通过产品策划 通过策略策划 通过渠道策划 通过文化提升 通过对项目的概念精准定位 最终达到提升价值最大化 入市期 开盘期 收尾期 STEP1. STEP2. STEP5 保底实现销售均价3660元/平米 力争实现销售均价4100元/平米 销售率达25% 销售均价提升 3700元/平米 产品自身均价 3660元/平米 强销期 STEP3 持销期 STEP4 根据市场环境和实际销售情况，判断项目价格随销售周期的上涨预期如下： 销售率达45% 销售均价提升 3800元/平米 销售率达60% 销售均价提升 3900元/平米 销售率达85% 销售均价提升 4100元/平米 分阶段、多方式地让利促销，促进观望客户成交 针对不同的营销阶段，结合相应的营销活动，采取不同的促销方式，让购房客户不仅心动，更要行动，促进客户下定决心购房。 促销形式1 促销形式2 特价有理，认购更有礼 (执行时间：开盘期） 盛世献礼，一举双赢 (执行时间：开盘期） 项目促销策略 限量限时限价精品房源 限量：分期开盘当天，分上下、午二场次各推出5套特价精品房源，共计10套（户型或朝向上有明显缺陷的房源） 限时：拍房时间控制在半小时内，即每套房源选定时间只有3分钟。 限价：每套房源直接公示价格，且赠送名牌电器一台。 排号认购皆有礼： 凭排号单在开盘当天现场完成认购客户，均有不同等额的房款直减优惠，另有认购专享好礼相送，以促进现场成交。 前50名（含50号）排号且成功认购客户，赠价值3000元购房现金抵用券一张和价值3000元名牌家电礼券一张 第51—100名排号且成功认购客户，赠价值2000元购房现金抵用券一张和价值2000元名牌家电礼券一张 第101—200名排号且成功认购客户，赠价值1000元购房现金抵用券一张和价值1000元名牌家电礼券一张 ………… 以上促销形式和礼品建议，将根据项目产品信息的最终确定、价格和推盘策略进行相应调整。 特价有理，认购更有礼 促销方案一 活动简介（前期辅助——项目定点巡展）： 蓄水期间，在共赢互利的原则上，与本市大型超市或购物中心合作，建议合作方式为： 我方在其（超市/购物中心）一次性购买购物卡若干张（具体数量待定）在项目开盘期间，合作方提供我方室内项目固定展台服务，销售人员做咨询讲解，在商场入口处配以派单。 展示期间，凡有购房意向客户均可参加“客户购房意向调查问卷”填写，完成后赠送精美小礼品一份(购物环保袋），同时赠送项目开盘当天的抽奖券一张。 开盘当天，现场辅以抽奖活动，以配合卖场热销氛围的营造： 一等奖2名 （奖品为价值300元购物卡一张，另赠价值3000元的项目购房现金抵用券一张） 二等奖6名 （奖品为价值200元购物卡一张，另赠价值2000元的项目购房现金抵用券一张） 三等奖15名（奖品为价值100元购物卡一张，另赠价值1000元的项目购房现金抵用券一张） 盛世献礼，一举双赢 促销方案二 第六章 销售团队服务架构 创造“不可能” 我们的客户到访量是竞