合富辉煌2010年济南智汇领地营销操作初考.ppt

方法选取分析： 成本法的价格构成因素中土地取得成本已知，其他因素尚需测算，且上述构成项目成本因素为理论上的，实际项目操作过程中还会产生其他可预见但难以确定的支出（如政府公关费用等），并且本案土地性质与竞争项目有所不同，成本取得费用基数差异较大，若采用此法确定本案价格，势必损失项目应得利润。故本案价格制定不适合采用。 收益法基于将项目作为投资产品，在未来取得预期收益折算为现在的价值，即通过项目产品的未来出租收益来反推产品售价。计算前提需对项目未来的收益及风险都能准确地量化。预测未来租金及投资回报年限即可求取。在预测未来租金水平时又可运用市场比较法，结合客户对投资回报期望计算，通常客户依此衡量购买产品的性价比高低。故此法适宜采用。 市场比较法，本案所处市场及区域属房地产成熟市场，交易活跃且量大，区内有一定数量类似或可比的已建及在建项目，如三庆·财富中心、中铁·会展国际、怡科产业基地、宝威大厦、时代总部基地等，且价格影响因素相似，故采用市场法进行本项目定价最为客观、合理。 选取结论：通过以上分析，本项目价格测算采用收益法及市场比较法两种方法测算。 价格建议 运用收益法进行价格测算 1、确定收益率 收益率 = 房屋的租金收入 / 购买价格 济南客户大多认同的收益率期望在10%左右，回报期10年。 2、确定租金收益 通过对项目周边租金市场的调研及比较，目前周边物业平均租金水平为建筑面积1.5元/平米·日。租金收入参考周边物业的租金水平，购买本项目的客户往往由此判断购买产品的性价比是否合适。 3、本方案用收益法对项目产品售价推算采用两种条件下： 第一：项目目前租金条件下：项目售价＝目前月租金×12÷收益率 ＝1.5×30×12÷10% ＝5400元/平米 第二：考虑租金预期条件下：项目售价＝预期月租金×12÷收益率 ＝1.8×30×12÷10% ＝6480元/平米 （注：按市场租金增涨规律，年增长比例为10% ，按目前乐观工程进度，预测明年交房。） 价格建议 运用市场比较法进行价格测算 1、选取可比样本 本项目选取项目周边区域竞争楼盘、济南市同类产品项目、相关类型楼盘项目，作为对比样本。分别为：三庆财富中心二期、中铁会展国际、怡科产业基地、宝威大厦、时代总部基地。 2、确定价格影响因素及其权重 通过调研访谈目标客群，统计分析其关注点，以及根据项目产品类型，设定各要素及权重如下： 价格建议 项目状况 权重 区位因素 位置 14% 交通 10% 环境景观 7% 外部配套设施 8% 实物因素 建筑规模 5% 建筑结构 3% 设施设备 5% 装饰装修 4% 层高或净高 4% 空间布局 4% 防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照 6% 建筑外观 3% 景观园林 4% 完损程序 8% 权益状况 用地性质 10% 相邻关系 5% 100% 3、比较评分 每个对比项打分范围为1～5分（按标准最高评分为5分，最低评分为1分）。 注：项目评分中有关项目建筑外观、园林、空间布局、设施设备等参照我公司针对项目现有规划的理解及对项目的定位分别打分。 价格建议 项目状况 权重 本案 三庆世纪财富中心 中铁会展国际 怡科产业基地 宝威大厦 时代总部基地 位置 14% 4 4.5 4.5 4.5 4.5 4 交通 10% 4 4.5 4 5 4.5 3 环境景观 7% 4 4.5 4.5 4 4 3 外部配套设施 8% 4 5 4 4 4.5 3.5 建筑规模 5% 4.5 5 5 5 4.5 4.5 建筑结构 3% 4.5 4.5 4 4.5 4 4.5 设施设备 5% 4 4.5 4 4.5 4 4 装饰装修 4% 4 4.5 4 4.5 4 4 层高或净高 4% 5 4 4 4.5 4.5 4 空间布局 4% 5 4.5 4 4.5 4 4 防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照 6% 4.5 4 4 4.5 4 4 建筑外观 3% 4.5 4.5 4 5 4 4 景观园林 4% 4.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3 完损程序 8% 5 5 4.5 5 5 4 用地性质 10% 3 4.5 4.5 5 4.5 4 相邻关系 5% 3.5 4 4.5 4.5 4 4.5 加权值 100.00% 4.14 4.49 4.25 4.565 4.315 3.815 4、比价测算 根据上述确定的加权平均值，对照各项目进行本项目价格测算 类比项目 加权值