2008年无锡市爱家金河湾区域竞争个案分析.ppt

爱家·金河湾 区域竞争个案分析 品牌推广方案;区域竞争个案分析;常工·城尚城个案SWOT分析;项目特色;项目指标;区域项目产品特征;爱家金河湾;常工·城尚城;项目景观;项目市场;品牌策略;营销近况;此项目企划高度及定调都比较高，项目外立面等平面视觉的冲击力较强，且产品的定性符合了都市豪宅的标准。;此项目户型方正，南北通透，房厅向南，居卧采光较好，符合无锡置业者的口味。且空中花园部分仅作一半面积价格的处理，再赠送一车位，增加了项目卖点。;此项目所处区位周边没有其它项目的直接竞争，离市中心极近的距离令众多置业者心动。;营销优势;;营销难点;样板房设置在二层四层，主要目的是避免客户对周边不利环境产生疑虑，特别是铁路、污水源等直观不利因素。但是目前客户对周边未来规划，主要是北面超市仓库风机的噪音、南面崇安医院、西面高架路规划等产生很大的抵制性。;;SWOT结论;华仁·凤凰城个案SWOT分析;项目基本资料; 华仁·凤凰城位于城市副中心位置，周边经过几年的开发，已有中大颐河湾、嘉德中央公园、常工·尚城等住宅小区，逐步形成CLD趋势。凤凰城的目标是做CLD的“旗手”。; 法国IBIS（宜必思）酒店、5A写字楼、迪欧咖啡、超市、游泳池、网球场、幼儿园、中心剧场（1000㎡）等集约化的优质生活配套 绿地面积近三万平方米；由地面绿化、屋顶绿化、露天花园三维绿化带构成。 建筑设计现代，体现锋尚特色;产品分析;●高层为剪力墙结构，抗震一级 ●车位配比1：1 ●一层大堂挑高5.4米，豪华酒店标准装修 ●24小时红外线智能安保 ●防盗对讲系统 ●热水管做保温处理 ●外墙采用保温涂料 ●2梯三户设计（OTIS电梯）加配货梯 ●门窗采用盼盼牌 ●雨、污分流，日污水排放量800立方 ●住宅间设置风雨连廊;推广分析;核心广告语：CLD 锋尚大盘 辅助广告语：凤凰于飞 大盘崛起 ;销售与进度;27#; 1.14-1.20成交数据 ;优势： ● 区位优势：落户CLD 紧临无锡CBD ● 规模优势：36万立方综合体规划，自身配套齐全 ● 环境优势：周边商业氛围浓郁，欧风街、沃尔玛二店 ● 服务优势：高力物业是国际著名企业 ● 品质优势：建筑品质力争“鲁班奖” 劣势： ● 高层之间距离过近，最小距离才40米 ● 户型设计无特色 ● 一期的车库要二期才建，;机会： ● 2007北塘仅3个住宅楼盘推出 而且2个在2007年初开盘，基本销售完毕，无竞争对手 ● 完全处于买方市场 威胁： ● 2008北塘将推12个新楼盘 ● 后期需拆迁老住宅区难度很大;根据以上SWOT我们需注意以下几个重点： 从凤凰城推广很少，样版房不制作来看，开发商对于楼盘的销售是充满信心，这个主要是由于华仁集团长期立足于北塘区，对于需求十分了解，2007住宅项目不多，刚性需求巨大。从销售情况看，也印证了开发商对市场判断的正确性。 开盘前，开发商预计为112平米小三房热销，但实际销售情况为140平米大三房更受欢迎，这个也说明开发商虽然对需求有充分了解，但未细分，对购买力未有充分的预期 凤凰城的热销随着2008年12个新楼盘推出，供应量的激增与客户分流而产生转变。;金科·观天下个案SWOT分析;基础数据;区位概况;项目规划;产品分析—户型;产品分析—户型;产品分析—户型;产品分析—户型;产品分析—公建;园林主题明确，采用巴厘岛热带风情园林，目前无锡市场绝无仅有;客户描述;现场包装;现场包装;服务包装;营销推广;营销推广;营销推广;营销推广;营销推广;现场物料;SWOT分析;SWOT分析;SWOT分析;SWOT结论;本案项目分析;项目基础数据;区位分析;根据锡国土2006-58土地出让记录，庆丰集团将于2008-6-30搬迁完毕;通江大道连通火车站商贸区 及未来无锡物流基地，是城 市的主要运输干道，道路城 市形象一般。 广瑞路与人民路相连，直通 中山路，是无锡东门的主要 出入口，道路城市形象较好。;未来地铁一号线——庆丰站，在本项目附近; 项目地处位置是无锡典型的居住区，经过多年开发，周边生活配套齐全;户型配比;南北朝向，三房通透，客厅面宽达到4.3米，主卧及客厅均为南向，三房基本带有八角阳台，且为三阳台设计。;无锡市政府为加快城市化进 程，强化城区开发功能，提升 中心城区的集聚能力和辐射 力，决定实施重点开发片区－ 崇安新城 本项目位于崇安新城广瑞二级 社区规划内; 无锡市崇安新城（广益片区）范围从江海东路-锡沙路-北新河-桐桥港到太湖大道，规划占地面积约4.6平方公里。????本规划以现代、经济、生态型可持续发展为基础,提出崇安新城的主要规划原则与设计理念。????本地区的规划结构是：????1个商贸中心区，3大主题市场