2010成都中铁物资集团西南有限公司地块定位报告.ppt

高端酒店要求小结 一、对项目区位要求较高，交通便利性和配套完善性作为重点考虑； 二、对建筑用材及立面要求较高； 三、对物业管理要求较高； 四、对临街面要求较高以利于形象展示，对地块面积和体量有较大要求； 住宅市场 面积小总价低，4.9m层高可变复式跃层，赠送空间大，得房率高，性价比高，去化速度快。 地址 南熏巷23号 规模 总占地30.58亩，总建筑面积3.88万㎡ 产品类型 高层电梯住宅，复式小户型 总户数 504户 楼层状况 24层 户型比例 套一变套二402套（79.8%）， 套二变套三102套（20.1%） 产品定位 创意居家天地，实用小户型 客群 时尚、动感、年轻的一代，首置客群 销售均价 12500元/㎡ 销售情况 2010年8月21日正式开盘，截止12月5日，去化率已达90%，销售速率为160套/月。 荷里活 住宅市场 产品设计中规中矩，部分产品为跃层设计是亮点，销售速度一般。 地址 卧牛巷8号 规模 总占地12.2亩，总建筑面积5.3万㎡ 产品类型 高层电梯住宅，部分复式产品 总户数 554户 楼层状况 24-33层 户型比例 套一185套（33.4%），套二181套（32.7%）， 套三164套（29.6%）， 套四及以上24套（4.3%） 产品定位 实用型住宅 客群 自住刚需型和改善刚需型客户 销售均价 10000元/㎡ 销售情况 2009年6月19日正式开盘，截止12月5日，项目去化率为82%，销售速率为27套/月。 双城 住宅市场 产品设计追求紧凑型，使用功能受到限制，实用性不足，销售速度偏慢。 地址 同心路1号 规模 总占地4.9亩，总建筑面积3.22万㎡ 产品类型 高层电梯住宅，精装产品 总户数 446户 楼层状况 27层 户型比例 套一65套（14.6%），套二360套（80.7%）， 套三21套（4.7% 产品定位 紧凑型住宅 客群 首置刚需型客户 销售均价 12000元/㎡ 销售情况 2009年7月18日正式开盘，截止12月5日，项目去化率为24%，销售速率为24套/月。 金域国际 商业市场 大型商业项目发展空间不足，社区底商上升势头较好，是宗地开发可以借鉴的成例。 宗地 曦城 金域国际 西锦国际二期 凤栖梧 双城 西锦国际一期 泰丰御园 鑫雅苑 荷里活 新熙门 熙城国际 老会展·现代城 马家花园宾馆项目 万科·加州湾 香木林·加州国际 待售项目 在售项目 已售项目 智业·世纪加州一期 智业·世纪加州二期 区域商业物业市场目前基本为住宅底商形式，目前只有加州湾项目能够提供大型商业发展空间，入驻有嘉茂购物中心、紫荆影院、世纪联华超市。未来现代城、西锦国际二期入市将带来更多的大型商业项目。 区域内底商多为两层，1层单位面积20-60 ㎡,2层单位面积跨度较大，从数十到上千平米均有供应。 区域内底商经营业态基本为零售业态，多为服饰、日杂、超市、药店、美容美发店等。 商业市场 区域市场平均价格在20000元/ ㎡ 以上，产品价格水平拉开差距较大，临街面与否是界定价格水平的最重要因素。 经营中商业： 抚琴路商铺：售价在30000-40000元/ ㎡ ，租金在200-350元/ ㎡ ·月。 花牌坊街商铺：售价在20000-35000元/ ㎡ ，租金在180-300元/ ㎡ ·月。 在售商业： 双城：西大街与金仙桥路交汇处，不临主街，只有1楼为商业，均价16000元/ ㎡ ，商铺面积区间在20-90 ㎡之间。 秀城嘉园：一环路西三段31号，1-5楼为商铺，1楼商铺均价在30000元/ ㎡ ，2到5楼18000元/ ㎡起，每高一层降2000元/ ㎡ ；1楼商铺面积区间在20-200 ㎡ ，2到5楼每层1100㎡左右，为整层销售。 办公市场 区域市场进入高速发展期，产品供应量和物业档次将大幅提升，在经营压力下，老旧物业升级换代不可避免，为宗地开发创造机会。 宗地 金域国际 西锦国际二期 中地锦尚 新熙门 老会展·现代城 待售项目 在售项目 已售项目 智业·世纪加州二期 区域内办公物业发展较晚，起点较低，在06年乙级写字楼中地锦尚入市后，连续数年无新增项目入市。 09年随着环球大厦的动工，代表区域办公物业进入高速发展期，目前世纪加州二期写字楼已经入市，未来随着西锦国际、现代城、环球大厦、新熙门等项目入市，将为本区域提供不低于20万㎡的办公物业，届时沙湾商务商贸区的称号将实至名归。 区域办公物业产品供应的档次也在随之提升，由以往的乙级写字楼向准甲级、甲级写字楼转变，高端物业的出现对低端物业经营造成极大压力，将促进区域内物业升级换代。 环球大厦 办公市场 区域市场需求旺盛，入住率较高，从租金-售价体系分析，每