合富辉煌09长沙华远金外滩项目2#地综合楼产品定位建议.pptVIP

1.长沙历年供销比 2.2009年1-4月供销比 3.供求结构现状分析——数据反映以刚性需求为主 区域市场界定 考虑本案为市中心绝版核心地段，同时 拥有核心江景资源故其区域市场界定条件为 沿湘江大道、芙蓉中路、韶山路/二环内/湘雅路以南、韶山路以西 的核心城区 在五一商圈、东塘商圈范围内 区域市场概况 本区域市场在售项目数量不多，多为高密度物业，容积率在5以上 多数为中小规模项目，建筑面积不超过30万方 户型面积分为大平层、小户型两个极端 建筑面积超过10万方的中等规模项目多为大平层产品，部分结合小户型（临路或景观资源不好处） 面积低于10万方的项目均为小户型产品 小户型是该区域绝对主力产品，其次为三房 本区域市场小户型是绝对主力产品，在典型项目中一房占比42%，其次为三房占比28% 小户型面积分布在28-87㎡，其中以30-60㎡最为集中,大平层面积在86-336㎡，其中三房最多，且多为紧凑产品，面积集中在90-144㎡，少量超豪华产品面积达到300㎡以上 均价普遍高于6000元/平米 本区域各项目价格普遍在6000元/平米以上，为城市楼市价格顶点区域，从价格接受度上看，为城市高端豪宅市场 1.分布格局 集中分布在芙蓉路、韶山路、中山路、人民路等城市主干道，以商业、商务集中地为依托，依靠中心城区强大的人气为支撑 2.产品供应结构——集中分布在30㎡ -60㎡ 产品竞争集中在中小户型，主力面积区间为30㎡-60 ㎡ ，其中以40 ㎡ -50 ㎡分布最为集中 3.畅销户型:35㎡-50㎡为市场热销产品，其次为60㎡左右2房产品 小户型产品畅销面积区间集中在35㎡-50㎡，其次为60㎡左右2房产品 在朝向及户型方面有优势的产品去化速度更快 4.供销比分析:小户型供求形式缓解，成为市场主流需求之一 小户型供求形式已经由08年的严重供过于求转向于09年1-4月的供小于求，即使考虑市场存货，总体供求压力也逐渐缓解 市场需求以刚性需求（首次置业、首次改善）为主，小户型因其总价不高，同时具备过渡性居住功能，迎合了相当部分青年刚性需求群体 5.客户组成:投资客是中心城区小户型客户主流 投资客是中心城区小户型客户主流 客户一定程度上依赖周边人群，但核心商业、商务区域客户地域限制不大 摩天一号——基本资料 项目地址：芙蓉区芙蓉中路（相临摩天轮，并连贺龙体育馆） 开 发 商：湖南锦文地产 建筑面积：10万㎡ 容 积 率：8.41 物业类型：31层高层双塔楼 总 户 数：1215户 车 位：310个 楼 梯：3梯23户 周边配套：贺龙体育馆、家乐 福、雅礼中学、枫树山小学、附 二医院、银行等 摩天一号——产品介绍 本案以47-57平米的小户型为主力户型，其中49.7平米户型占比51.06%，一房整体占比85% 摩天一号——营销动态 4月1日：摩天一号售楼处正式开放 4月4、5日：看样板房，200张刘德华演唱会门票火热抽奖 15套样板房高调面市，看房送演唱会门票的手段为项目博得了众多人气，15套的样板房，风格各异，不仅针对了不同口味的客户欣赏喜好，而且如此大规模的样板房展示对客户的心理冲击很大，如购现房一般，所有未来的实景都展示在眼前。 4月10日前：办理会员卡升级，前300名送刘德华演唱会门票各1张 5月9日：开盘 截止开盘前，办卡在700张左右，开盘当日无繁复选房流程，选房区内较混乱，当日销售仍较火爆。 摩天一号——样板间欣赏 摩天一号——样板间欣赏 金色家园——基本资料 项目地址：雨花区韶山南路13号 开 发 商：长沙市万科房地产开发有限公司 建筑面积：3.98万㎡ 分 摊 率：22%-24% 物业类型：3栋，15层-21层 容 积 率：3.20 总 户 数：1215户 金色家园——产品分析 小户型公寓产品户型为32㎡、45㎡两种小户型，三梯16户 金色家园——营销动态 2008年12月15日，万科金色家园精装公寓开盘，32平米，45平米精装小户型。万科精英白领置业计划全城招幕，在12月31日前加入“精英白领置业计划”在金域蓝湾享受2万元购房优惠，在金色家园开盘前享受VIP客户权益 2009年2月11日，首付3-4万，月供600-800元 2009年2月17日，一期封盘，停止外售 2009年3月7日，二期开盘，均价5500-5600元每平米；二期开盘后，金色家园以小批量快节奏推货方式持续推货，销售良好 印象天心——基本资料 项目地址：天心区蔡锷南路与大古道 巷交汇处的西北角 开 发 商：湖南一致投资有限公司 建筑面积：5.35万㎡ 容 积 率：7.6