2012年全国房地产估价理论与案例分析.ppt

房地产估价理论与案例分析 张文锋 授信业务部 2007.09.06 目录 房地产概述 房地产评估常用方法 商业银行房地产抵押贷款风险分析 房地产概述 房地产基本概念、特征及类型 房地产价格影响因素 房地产评估原则 房地产评估程序 房地产评估方法的选择 房地产评估报告格式 房地产权属证书 房地产的概念 房地产的整体概念 是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体 土地 是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间 建筑物 是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类 其他地上定着物 是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物（如地下管线、庭院、花园、围墙、树木、花草等） 房地产的概念 实物 是指房地产中看得见、摸得着的部分，包括有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面 权益 是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益 区位 是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等（距离：可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离） 房地产存在形态 土地、建筑物、房地 房地产的特征 不可移动（就地开发、利用或消费，地区性市场） 独一无二（市场不能完全竞争、难以采取样品交易方式） 寿命长久（使用时间） 供给有限（独占性、房地产供给不能集中一处） 价值量大（单位价值高、总体价值大） 流动性差（房地产的变现速度） 用途多样（房地产利用方式的优选） 相互影响（邻近房地产的用途和开发利用） 易受限制（管制权、征税权、征收权、充公权） 保值增值（投资改良、通货膨胀、需求增加、外部条件改善） 房地产的类型 按用途划分 居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途、综合房地产等 按房地产开发程度划分 生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地）等 按是否产生收益划分 收益性、非收益性 按经营使用方式划分 销售的、出租的、营业的、自用的 房地产价格影响因素 自身因素（位置，地质条件，地形地势，土地面积和形状，日照、风向、降水量、天然周期性灾害，建筑物本身） 环境因素（大气、声觉、水文、视觉、卫生） 人口因素（人口数量、人口素质、家庭人口规模） 经济因素（经济发展、利率、物价、居民收入） 社会因素（政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化） 行政因素（房地产制度，房地产价格政策，行政隶属变更，特殊政策，城市发展战略、城市规划、土地利用规划，税收政策，交通管制） 国际因素（世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况） 心理因素(交易心态、个人偏好、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码） 其他因素 房地产评估的原则 合法原则 合法产权、合法使用、合法处分 最高最佳使用原则 法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化 估价时点原则 房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个时间 替代原则 要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 公平原则 要求评估结果对各方当事人均为公平合理的价格 房地产评估的程序 获取评估业务 受理评估委托及明确评估基本事项 拟定评估工作方案 搜集评估所需资料 实地查勘评估对象 选定评估方法测算 确定评估结果 审核评估报告 出具评估报告 评估资料归档 房地产评估方法的选择 与评估目的相适应 房地产转让(市场比较法、收益法、成本法和假设开发法 ） 房地产租赁（市场比较法、收益法和成本法 ） 房地产抵押（公开市场价值，应说明未来市场变化风险和短期强制处分等对抵押价值的影响 ） 房地产保险（成本法、市场比较法） 企业各种经济活动中涉及的房地产评估（权属是否转移、用途是否改变） 职工住宅的评估应考虑国家的房改政策 与评估对象相适应（地理位置、用途等） 受可搜集数据和信息资料的制约 评估方法选择要统筹考虑 房地产估价报告格式 执行标准 中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》