2010年10月5吉林西山项目枫叶山庄定位营销方案.ppt

市区内高端收入人群需求调查 3% 四代同堂 7% 50岁以上 18% 三代同堂 18% 硕士以上 31% 40-49岁 32% 两代同堂 35% 本科 34% 30-39岁 31% 夫妻 31% 大专 25% 20-29岁 14% 单身 14% 中专及以下 1% 20岁以下 家庭结构 学历 年龄 调研形式：问卷调查 调研地点：主要商圈、证大枫林别墅、中东帕萨迪纳 调研时间：2010年7月15日—2010年7月17日（历时3天） 问卷总量：300份 有效问卷：279份 有 效 率：93% 调研单位：盛势地产策划机构 市场研究部 主要 次要 从事职业 家庭月收入 市区内高端收入人群需求调查 1.0-1.5元(41.8%) ﹥0.5-1.0元(31.6%) ﹥1.5-2.0元(20.4%) 承受物业费 按揭(51.0%) ﹥一次性(19.4%) ﹥公积金 (17.8%) 付款方式 改善居住条件(55.7%) ﹥满足居住要求(20.6%) ﹥投资(12.4%) 购房目的 园区环境景观(20.4%) ﹥户型(19.9%) ﹥价格(17.4%) ﹥物业管理(13.4%) 最重要的考虑因素 4001-5000 (49.5%) ﹥3001-4000 (27.8%) ﹥5001-6000 (10.3%) 承受价格 小高层(36.5%) ﹥多层(32.2%) ﹥高层(26.0%) ﹥别墅(5.2%) 建筑类型 70-90平2-1(37.8%) ﹥90-110平2-2(28.6%) ﹥110-130平3-2(18.4%) 户型面积 15.6-16.5 (40.0%) ﹥14.6-15.5 (31.3%) ﹥13-14.5 (15.0%) ﹥16.6-18.5 (11.3%) 进深要求 4.0-4.2 (29.0%) ﹥4.3-4.5 (27.0%) ﹥5.5-6.0 (23.0%) 层高要求 1501-2000 (33.8%) ﹥2001-2500 (32.5%) ﹥1000以下(17.5%) ﹥1001-1500 (8.8%) 承受租金 6001-7000 (41.3%) ﹥5000元以下(21.3%) ﹥ 5001-6000(18.8%) ﹥7001-8000 (7.5%) 承受价格 81-120平(36.4%) ﹥51-80平(24.7%) ﹥121-200 (23.5%) 需求面积 零售店类(32.5%) ﹥餐饮类(28.9%) ﹥音像图书类(9.6%) ﹥美容美发相关(7.2%) 经营业态 租用后自己经营(33.3%) ﹥购买后出租(31.3%) ﹥不考虑(22.9%) ﹥购买后自己经营(12.5%) 购买目的 住宅产品需求特征： 商业产品需求特征： 客群来源区域预判 主要来源： 客群主要来源区域为昌邑区和船营区，约占65%比例； 重要来源： 与昌邑区相邻的船营区及吉林市其他区域打算在西山片区购房的客群比例约占30%； 次要来源： 由于西山片区有良好的发展前景和较为完善配套将会吸引一定吉林市以外的客群比例约占5%。 客群来源区域比例表 昌邑区和船营区, 65% 吉林市其他区域, 30% 市外客群, 5% 年 龄： 25-35岁占35%、35-50岁占55%、50岁以上占10% 职 业： 企事业单位的高层管理人员、白领精英、医生、教师、公务 员、私营业主等 文化层次： 本科以上学历，一部分为硕士、博士 家庭结构： 二口世界、三口之家 经济收入： 家庭月收入为4000—10000元左右，有积蓄 置业类型： 改善性需求为主，一次置业及投资客为补充 目标客群锁定 根据以上的分析，本案的主力目标消费群锁定为“城市中高收入阶层”。他们有着良好的价值取向和高贵典雅的生活追求。 所以针对于我们的目标客户而言，本案的营销推广要大气、内敛、尊崇，要从他们的购买心理出发，满足他们的置业要求，力求与他们形成共鸣，这是我们分析目标客户的主要目的所在。 小结 在之前的沟通过程中，我司曾与贵司针对规划问题进行了几番商讨，在这次规划设计稿件中，我司从市场、营销角度出发，仍有几点建议，具体如下： 规划方案建议 规划主要技术指标图表 6栋 多层住宅 6栋 洋房 6栋 高层住宅 30500㎡ （北侧） 商业面积 240个 地面停车位 14700㎡ 地下建筑面积 26.5% 建筑密度 136450㎡ 地上建筑面积 30.1% 绿化率 151150㎡ 总建筑面积 1.71 容积率 约80000㎡ 总占地面积 规划主要技术指标 规划方案建议 1 1、建议5#、6#的多层调整为15F的小高层，避免这两栋楼的挡光问题及天际线的整体效果； 2 3 5 4 4 4 5