2010年鞍山海派·西#23612;项目营销计划.ppt

工法展示：售楼处地面设置的功法展示区。优点：不占售楼处的现有空间，设计奇特有新意，容易引起客户的观看兴趣。 建材展示：在售楼处专门安排建材展示区，说明采用的材质、门、窗的选择，进一步的对产品建材阐述说明。 【工法展示区】 【工法展示区】 道旗指引系统 园区路旗导视系统 园区景观示范区平面图 售楼处内部导视牌 【导视系统】 专业来自细节，细节，就是专注做好一件事！谢谢您的聆听！！ 顺祝事业成功，万事如意! The end * 5-10月之间为海城市房地产项目入市的黄金阶段。市场投放时机选择主要考虑希望宜城二期的投放入市时机、创造的市场条件及本项目工程节点。 先于竞争者入市 利：先发制人，首先受到市场青睐，客户资源充分 弊：风险较大，容易受到跟风，被竞争者超越 同时入市 利：产品互补，满足市场多层次需求，分担促销成本 弊：竞争激烈，容易形成对抗 延后入市 利：后发优势，改善自身缺点，了解市场反应，及时应对，降低风险 弊：容易被挤占市场份额 【博弈——入市策略】 作为不可忽视的大盘，希望宜城在运作项目时不仅是市场供应量的增加 区域形象提升 区域生态、环境及宜居性氛围更加浓厚 区域价格拉升 产品更加舒适，从项目规划、景观、户型设计、销售策略、营销手法等各个方面都是一个全面的提升 营销手法创新：品牌营销、口碑营销、事件营销，注重项目推广。 智者，当借力而行 区域的大环境逐渐成熟，借助区域形象的提升提高项目定位 从生态、环境的角度实现一体化的竞争战略，或从其他角度，如人文、养生、运动健康 等方面突破，实现差异化竞争 保证产品品质的基础上，提升价格，与希望宜城价差拉近 产品设计上向第五代住宅发力 创新：引入更多的营销手法，如关系营销、卖场营销、活动营销、体验营销等；产品创 新，寻找市场空白点 【博弈——推广借势】 希望宜城销售推盘策略 09年一次性推出房源近1000套，实现项目销售目标 首推100-140平房源，快速抢占前期市场空白，引爆市场热点，进行区域形象、 产品形象聚焦 针对周边乡镇地毯式派单，积累大量客户 保证产品整体销售 销售人员激励机制 开盘强销期 同期 先开 希望宜城总房款约45万。均价3200元，面积140平为主。 应对：共同竞争，采用差异化策略，推出不同产品线，分流客户，避免直接竞争。在英伦风情、景观方面提升价值，以价格为优势，户型设计等产品方面为平台，打造产品的核心竞争力。 本项目推出80-100平市场需求度较高产品，形成旺销局面，拉升本项目产品档次，形成良好市场形象。提高人们预期。 采用跟随战略，价格策略高开低走。 创新：营销手法的创新、推广手法、产品创新等。 利用竞争的市场空白进行突破：从生活方式、人文等方面进行定位。 希望宜城二期 对策 后开 领先战略，迅速抢占市场份额 推出中高档产品，以低价格取胜 差异化竞争战略，价格策略低开高走 【博弈——销售节奏】 价格策略： 前期——低价入市，引爆市场关注度，做热项目壹零年市场； 中期——借加推，进行价格拉升，趁热小步快升； 后期——快速密推，实现高额销售率。 促销活动： 抓住关键的销售、工程结点、重大节日，针对客户的消费习惯，开展系列营销活动。 【辅助策略】 城市新区在海城客户心目中可归结为如下： 非高档区（仅有铁东区属高档区域）； 潜力成长区域，但并不了解该区域的核心价值； 城市新区产品较为初级，无法体现身份感与价值感； 海城市房地产市场上具备畅销前景的条件可归结为： 建筑实力雄厚，知根知底； 区域和地段好，生活便利； 户型好，性价比高； 独特的卖点（如配套、教育、商业、建筑特点等）。 【认识偏差】 海城新区的价值到底多大？通过何种方式可以提高并让柳客户， 更重要是海城市内客户感知到它的价值？ 我们与希望宜城项目的关系？产品规划和定位上应当是领先， 亦或是低于希望宜城，还是完全类同？ 作为海城新区的项目， 本案在区域内的角色定位以及在城市地产中的角色定位是什么？ 【核心矛盾及思考——市场与客户问题剖析】 市场竞争层面的变化： 从地域性小市场到区域性大市场转变 根据市场调查结果显示，成交客户的西柳及周边乡镇比例较大，大量中档产品的供给量，使目前产品供需相对平衡，地域性客户总量大量减少。 启发：我们的竞争对手不仅来自于区域内，还来自于区域间！ 突破传统印象，致力于区域的价值整合和提升是重中之重，希望宜城对区域价值的贡献要为我所用！ 【策略问题】 市场竞争对手的变化： 从一个目标向多个竞争目标的变化 希望宜城并不代表城市地产发展标杆，客户对品牌的认知体系较弱。