伟业顾问北京前门东区项目市场研究与初步建议工作.ppt

项目特性 几点考虑 核心问题 基础分析 会所面积：规模多在2500-5000平米，占项目总规模比例的4-7% 经营内容：一般都会包括健身、餐饮、超市三类，超市规模较小，在30-50平米左右，餐饮档次较高，强调商务性 经营模式：会所基本为会员制，只服务于本小区住户 经营状况：效益尚可，客户对会所的依赖与需求较其他类型项目高 会所面积：规模多在3000-5000平米，占项目总规模比例的3-5%； 经营内容：一般都会包括健身、商务中心、休闲类三类，强调商务性； 经营模式：会所基本为会员制，只服务于本小区住户 经营状况：基本上会所是做成小区的配套，真正可以盈利的是少数； 综合分析 初步建议 初步建议——整体定位 整体发展理念 初步建议——整体定位 整体发展目标 初步建议——整体操作 整体操作 初步建议——整体操作 整体操作 初步建议——整体定位 目标客户 初步建议——整体定位 物业组合 初步建议——整体定位 物业组合 初步建议——整体定位 物业组合初步建议 初步建议——总体规划 总体规划初步建议 初步建议——总体规划 总体规划初步建议 初步建议——总体规划 总体规划初步建议 初步建议——总体规划 总体规划初步建议 初步建议——首开区 首开区初步建议 初步建议——首开区 初步建议——首开区 初步建议——首开区 初步建议——首开区 首开区初步建议 初步建议——操作分期及首开区 下阶段工作重点 谢谢！ 欢迎讨论！ 以 旧城核心区复兴 及 历史文化保护 为依托的 城市运营 鲜鱼口 围绕“文化”主题， 打造 “京味魅力精粹” 的 “都市之心” “国家首都”、“历史名城”、“宜居城市”、“国际都市” 综合配套导向 稀缺/文化价值导向 区域价值认可导向 城市核心高档宜居区 城市魅力享受区 中高档旅游休闲 自我价值实现 京味文化体验 文化 开发商 政府 二级开发商 投资商 商家 消费者 　 集团投资客户 　 个人投资者 小业主 小业主 商业经营类功能 　 个别投资者 　 中小型公司 中小型公司 集团企业 办公类功能 　 个别投资者 　 外国人 　 国内成功人士 　 港台文艺明星 其它 海外华人 集团客户（合作/购买/经营） 外国人 集团客户（合作/购买/经营） 国管局等政府部门 四合院功能 租用客户 购买客户 功能 各物业类型布局示意： 第一层级商业 第二层级商业 第三层级商业 酒 店 新合院与公寓 四合院 灵活调整区域 回迁与保留 物业组合原则： 土地价值最大化 保留合院：会所，大豪宅，特色酒店 组团边：酒店、特色INN、商业 三里河沿岸：酒吧、酒店、特色餐饮 三层以上部分：商住公寓、特色酒店 多层公寓　 约4万平米 200－300万元 4－6层 联排/二分宅 约8－9万平米 250－350万元 2－3层 新合院/公寓 每套1000平米以上 5－10％ 2000万元以上 大院（二进以上院） 每套500平米左右 50－60％ 800－1000万元 中院（标准） 包括会所、办事处功能 每套200平米左右 30－40％ 约10万平方米 300－500万元 小独院 四合院 3－4元/天.m2 第三层级 5－6元/天.m2 第二层级 业态包含精品、餐饮、娱乐、日常生活配套等 8－9万平米 8－10元/天.m2 第一层级 商业 800－1000元/天 精品型 与酒店管理公司合作 1.5－2万平米 300－500元/天 经济型 酒店 备注 规模 档次 细分 　 胡同开放，软性管理； 新合院可分组团，相对封闭 胡同内减少公共空间，新合院和公寓内设公共配套与场所！ - 60% 外地来京生意人 房间内卫浴 100元/天 100余间 中 珠市口西大街 沁园春宾馆 四合院标间100元/天 60% 外地游客 四合院标间没有卫生间 150元/天 100余间 中 棕树斜街 欣燕都（棕树斜街二店分店） - 约50% 外地游客 房间内卫浴 120元/天 60余间 中 樱桃斜街 欣燕都大栅栏店 单间13-17元/天 100% 外地游客 公共卫生间 15元/天 40余间 低 朱家胡同 小旅馆 男床位15元/天、公共卫浴 70% 外地游客 房间内卫浴 60元/天 约40间 低 大力胡同 国营天虹宾馆 - 约50% 外地游客 房间内卫浴 50元/天 30余间 低 大栅栏西街 国营第六宾馆 140元/天（楼道窗）；160元/天夫妻间 20%-30% 外地游客 房间内卫浴 160元/天（临街窗） 80余间 中 大栅栏西街 京御园宾馆 - 约20% 外地游客及少数外国游客 房间内卫浴 150-200元/天 约20间 中 铁树斜街 京一食宾馆 - 40% 外地游客 有 30元/天 40余间 低 铁树斜街 联社宾馆 100元/