2008年合肥房地产市场分析报告.ppt

宏观经济分析 成为全国经商成本10城市之一,使合肥成为一方热土07年1至12月份,该市共完成工业投资总额280.45亿元,同比增长90.4%,1561个新开项目,亿元以上新开项目95个,比去年同期增加15个,1至10月,全市新批外商投资企业76户,其中合资企业28户,独资企业47户. 安徽省下的合肥 销售面积成交走势 土地成交走势 合肥楼市 政策法规分析 房地产市场整体特征 区域版块特征及潜力 各区域带表性楼盘及汇总 相关政策分析 附上全国40大城市价格指数表 成交均价 供求比分析 房地产市场特征 房地产市场特征 合肥房地产市场特征 在住宅市场产品同质化显现严重的形势下，如何才能提升项目的竞争优势成为人们考虑的重点： ◆打价格战—开发商不愿看到的局面 ◆大做广告，营销推广—只要经济实力强，敢投入每个开发 商都可以做到，但投入不一定等于回报 ◆加强产品自身建设—注重产品内在 分析总结 ⊙最近几年城南将会是房地产开发建设重点发展区域； ⊙随着住宅项目数量的不断增加，住宅市场竞争将愈加激烈—“竞争的焦点将锁定在产品自身”； ⊙08年上半年合肥市住宅整体均价在4500元/㎡，预计08年下半年将会有一定涨幅； ⊙住宅产品规模化、品牌化效益明显； ⊙项目的操作流程更注重前期市场调研、分析、定位。 版块潜力分析 包河区版块 包河区位于合肥的南面它包含包河产业圆和正在建设中的滨湖新区自古便是富贾之地,有钱人的聚集地,这里沿马鞍山东路,周边商家云集,商业配套齐全,周围有许多高档楼盘,如万振逍遥苑、绿地赢海、寰宇上都.目前区域均价为5300左右,比去年同期上涨10% 绿地赢海国际大厦 附包河区在售楼盘汇总 庐阳区版块 庐阳区以合肥老城区为主体，向西北延伸与长丰县、肥西县接壤。总面积139.32平方公里，人口41.47万，作为省会城市的核心区,庐阳区是全省政治、经济、文化、金融中心. 商业设施完善,沿北一环,大型写字楼,商业较多档次也较高,商业有代表性的有城隍庙广场,住宅有金域蓝湾,写字楼有置地广场。区域商业为2000左右,住宅均价为5000/平米。 城隍庙广场 庐阳区在售住宅楼盘汇总 庐阳区在售住宅楼盘汇总 蜀山区版块 蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。区内总面积261.36平方公里，常住人口54.45万,其中农业人口4.22万。区域内座落着国家级合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区、合肥政务文化新区和正在建设中的中国（合肥）科学城,高等学府林立是一个以科技文化教育为先导、高新技术产业为主导、高效社会服务为引导，极具发展活力、城市化水平最高的新兴城区。 华润澜溪镇 安高城市天地 信旺华府骏苑 蜀山区在售住宅楼盘汇总 瑶海区版块 　瑶海区位于合肥市的东面，一直是合肥比较穷的一个区，但是作为合肥四大区经济相对落后的区域,它的发展势头应该是最强劲的,中国的企业正由劳动密集型向技术密集型过度,瑶海区作为合肥市的老工业基地他的发展条件非常充足初步形成了钢铁化工、机电、纺织服装、家具建材、造纸五大支柱产业,瑶海区现在均价为3500/平米御景湾作为瑶海区的标志楼盘充分展现了瑶海区未来的发展潜力． 瑶海区在售住宅楼盘汇总 合肥消费状况分析 媒体投放情况 客户诉求点 面积段价格段比较 客户组成情况 的士价格　 合肥参保人数 总结及研判 媒体投放情况 报纸主要投放次序为，合肥晚报、新安晚报、安徽商报、安徽市场报、江淮晨报 广电主要为合肥房产频道．数字车载电视，合肥车房电台。 户外媒体为，户外高炮、墙体广告、道旗、灯箱、站台 客户诉求点 合肥四区面积段 合肥市场户型面积段 合肥市场价格段分析 合肥市场价格段分析 蜀山区价格段以4500到5500为主基本和合肥市场均价相差不大，主要也是因为其新规划的政务新区和高校区的带动， 包河区价格段以5500为住，这主要是因为政府重“西南轻东北”和包河区本身就是合肥有钱人的聚集地，高档楼盘林立，这也使其成为能反映合肥高端市场的地方。 庐阳区相对其它三区价格段分布相对均衡以5000为住，这也是因为其本身属于老城区范围，各方面相对成熟。 瑶海区价格段以3000-3500为主，这也是因为其本身就是穷人聚集地，各方面设施相对不完善，以及楼盘差异化很大，相对这也是瑶海区有了更大的发展空间。 客户构成情况 私营企业家、公务员、高层管理者、个体工商户； 在肥外事机构工作的外籍人士、大型私企的外籍高层管理； 生活稳定的城市中产阶级、高级白领和技术管理者； 医疗工作者，大学教育者、自由职业者； 企业一线员工，拆迁户，投资者 的士价格 合肥商业圈 合肥参保人数 宏观经济(小结) 1、作为安徽省的省会,良好的区域位置,及地方政府的大力扶持,必将带给合肥新一轮