2010年淮南康博山南项目第一阶段报告.ppt

项目户型面积建议 淮南09年面积去化分析 面积 供应套数 比例 销售套数 比例 50以下 678 4.76% 574 4.08% 50-70 834 5.85% 660 4.70% 70-90 4184 29.35% 4563 32.46% 90-110 4130 28.97% 3958 28.16% 110-130 2277 15.97% 2505 17.82% 130-144 1240 8.70% 994 7.07% 144以上 913 6.40% 802 5.71% 合计 14256 100.00% 14056 100.00% 项目户型面积建议 淮南09年（1－11月）面积去化分析 从淮南1－11月整体面积去化可以看出： 1、70－130㎡是主流，供销两旺，与户型去化基本一致； 2、110－130需求旺盛，出现供不应求现象； 3、70以下，130以上，市场比较平淡； 1、产品面积应该严格控制，两房控制在90㎡以内，三房面积控制在130以内； 2、四房产品为体现竞争力，应增加特殊卖点，同时面积控制在140以内。 3、产品要多元化，但户型跟面积不能太杂，以便于产品宣传和客户选择。 借鉴： 项目附加值建议 产品价值体系 硬实力 + 软实力 贴心管家式物管服务（尊贵礼遇、5星级专属尊贵服务……） 1VS1，管家式服务体系： 您的电子卫士：智能门禁系统、电子监控、红外线监控、数字监控、可视对讲应急报警系统、小区门及车库门遥控等现代化手段，确保社区安全。 您的警卫：24小时保安巡视、既重技防，更重人防。 您的管家：每户均有固定的“管家式”雇员对应提供贴心，细致的服务，完全迎合业主的个人点滴需要。 您的服务生：根据业主的私家需要，实现保姆式的家政服务。 产品 物管 物管是提升项目价值最有效的方式之一，在不增加项目成本的基础上，把物管的概念引进来，让客户所见、所感，皆尊贵，提升项目价值。 门厅 加入门厅的设计，彰显主人的尊贵与不凡，同时入户时给客户不一样的舒适感，与其它项目形成差异。在后期项目销售中更能起到样板的作用 小结 案名 外观风格 整体布局 金地·滟澜山 地中海风格,色彩规格多样;但是由于多样性,所以该设计又缺乏主题性,没有集中攻击力,这样的产品对于最高端的客户群是比较合适的,因为高端客户群都要求有个性化 以洋房,别墅为主,建筑高度不高,强调了产品的低容积率,和环境的私密性. 其实,由于建筑高度的限制,所以户外景观空间大大缩小,产品在摆布时,受太多限制,产品基本呈兵营是式排列,景观空间受限制太大. 山南印象 北美都市风格,线条简洁明了,外观石材档次感很强,色彩鲜艳明快,非常讨好的人第一印象,但是实际成屋色彩承重,压抑感强,缺少生活住宅的氛围 多层,小高层,高层平均分布,产品格局比较合理,设置超大中央景观轴, 但是由于中央景观轴线的过于超大,所以压缩了组团景观的空间,景观没有做到均好性 广弘城 加州风情,艺术特色浓重,非常的具有气质,风格主题明确,是最具特色的一种产品;但是由于全部做了高层建筑,使的整体风格太过强硬,和加州的艺术柔美风格有点相矛盾,加州风格的产品讲究洋房,别墅,多层,小高层和高层的穿插,讲究天际线,讲究层次感 全高层产品,使得户外空间绰绰有余,绿化景观率超大, 但是也是由于将绿化景观过分集中,使得虽然是全高层的产品,但是却体现不出高层产品在布局的时候的灵活性,生动性.除了集中景观以外,其余部分的产品摆布没有 任何特色,绿化的均好性也不够 小结 从以上比较我们可以得出一下结论: 风格:三个楼盘,代表了三种不同的风格,三种风格没有好坏,只有个人喜好;这三种产品的风格从整体上来讲,都处于同一档次阶段,只是有些产品在和建筑结合的时候没有结合的很好,稍有瑕疵; 因此,我们在考虑风格的时候,我们应该结合当地的实际情况,从客观的情况出发,从消费力出发,我们该考虑的不是成本的累加,去超越,或者说不是大大超越他们三个产品.而是应该以”在同一档次层内,做出风格更明显,更强烈的产品,让人的在第一感觉上,我们是最好的” 布局:三个产品正好是三种代表,低容积高密度,中容积中密度,高容积低密度,这样,我们正好有我们自己的产品空间,我们要取长补短,以中密度中容积来做我们自己的产品,以洋房,多层,小高层,高层对于产品面进行全面打击,使得产品无论多样性,天际线上都让人生动,活泼. 在景观布置上,三种产品也是各具特点,有的没有中央景观,没有组团景观,有的是中央轴式景观,有的是中央组团景观,但是三种产品都有一个共同的弱点,就是没有很好的体现景观的均好性,没有组团景观的概念. 因此在布局上,我们也是要取长补短: 首先,我们要有体现档次的中央景观,同时我们要有别人