2008年宁波联丰中学地块产品定位报告.ppt

项目8大产品创新点 创新一：国际新都市主义建筑立面 创新二：自由挑高空间 4.5米挑高复式空间； 自由空间，自由随享； 创新三：LOFT写字楼 LOFT英文原意是指“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。LOFT写字楼就是指有高挑、开敞空间的办公场所，这种类型是目前较为流行的写字楼形式。 创新四：商业、办公空间跨越 1、2层做商业，3、4层既可用来做商业也可用来做LOFT办公，化解商业体量的同时也带来情趣化的商业、办公体验。 创新五：体验型街区商业 体验，是一种站位，指围绕着消费者的感受和需求来组织商品，规划和配置整个街区的风格和气氛。 创新六：院落与广场相结合的空间式商业趣味 创新七：富有特色和强烈冲击力的艺术小品 创新八： 五星级酒店式入户大堂，享受尊贵礼遇。 经济测算 项目价值评估 公寓评估 ■ 主要参照项目锁定 我们采用市场比较法作为竞争价格定价策略的主要方法，选取参考个案是关键。参考个案选择原则为： 1、参考与项目在地段、区位、楼盘规模、项目定位、产品类型等方面相似性明显，可比性较强的的物业； 2、 到目前为止销售形势尚可，其价格已被购房者认可的物业； 参考个案为： 汇豪天下公寓、滨江国际广场、环球中心； 项目价值评估 公寓评估 ■ 本案可比项目评估得分比较 综合素质 本 案 环球中心 汇豪天下公寓 滨江国际 项目地理位置 8 10 9 9 项目规划 8 10 9 8 项目规模 7 10 9 9 项目周边配套 7 10 9 8 交通动线 7 10 9 8 品牌号召力 7 10 9 8 综合得分 44 60 54 50 项目价值评估 公寓评估 本案的评估均价由以下几步计算得出： （1）比较系数＝本案评估得分/比较项目评估得分 （2）可调均价＝每个比较项目的比较系数×比较项目的均价 （3）本案评估均价＝每个比较项目的可调均价之和/比较项目个数 ■ 本案均价评估 综合素质 本 案 环球中心 汇豪天下公寓 滨江国际 白坯均价 （元/㎡） 19000 13000 9500 评估得分 44 60 54 50 比较系数 0.73 0.81 0.88 可调均价（元/㎡） 13870 10530 8360 综合评估均价（元/㎡） 10920 项目价值评估 公寓评估 由以上价格评估可以得出，本项目白坯的平均价格为： 10000-11000元/平方米 建议项目采用2000元/㎡的装修建议，本项目的实际销售时的价格为： 12000-13000元/平方米 项目价值评估 SOHO评估 运用区域内写字楼售价、租金倒推售价两种方式来评估项目写字楼产品