2010长业绍兴“运河1号地块”项目初步定位报告.ppt

90 / 138 次卧 西厨 餐厅 中厨 客厅 次卧 阳台 （早餐厅） 实用性强、舒适较高； 独享电梯入户； 双套间设计；1明卫； 大主卧套间，大客厅，大餐厅； 客厅、餐厅连通，空间感好； 中西双厨设计，早餐厅设计； 北部阳台可以改造成早餐厅； 动静分离，主客流线分离； 入户玄关设计； 南北大阳台设计； 178.8㎡ ，三房二厅三卫二厨，双套间设计 178.8㎡ ，三房二厅三卫二厨，双套间设计 4.2 米 4.6 米 3.5 米 阳台 主卧 借鉴了星河湾户型的主客流线分离、客厅餐厅连通等优秀户型设计理念； 中西厨、早餐厅、入户电梯设计，在于生活理念的引导和传播。 户型亮点： 独享电梯入户、双套间设计、中西厨、南北大阳台、主客流线分离； 180 参考户型 西溪城园 193 平方，四房二厅二卫 独享入户电梯； 客厅与餐厅，组合成超豪华厅； 入户电梯厅充当玄关功能； 一个储藏室； 主卧暗卫（缺点） 180 单套178平方米点式户型 每户有独享电梯厅 180 参考户型 佛山中海文华熙岸 240平方米，三代居 公寓户型别墅化； 三代居，新老一代相互分离； 一梯一户、SPA、内庭园。 老年一代 1套室 公用活动区 年轻一代， 2套室 240 参考户型 中海钱塘山水 280平方米类独栋（地上3层，半地下层车库） 280 220边套参考户型 中海篁外（边套） （地上3层，半地下层车库） 210中间套参考户型 中海篁外（中间套） （地上3层，半地下层车库） 大平层中间套参考户型 西溪望庄 大平层边套参考户型 西溪望庄 PART 3 项目竞争分析 PART 4 项目地块价值分析 PART 1 绍兴整体市场分析 PART 5 项目发展初步建议 PART 2 房地产新政解读 PART 6 项目经济初步测算 经济技术指标 建筑面积140平方米，配1个车位 12333 公寓配套车库 其中 　 　 地下建筑面积 　 885 配套用房 　 3360 大平层 　 18460 排屋 　 57552 公寓 其中 　 80258 地上建筑面积 　 1.4 容积率 约86亩 57327 占地面积 备注 合计 物业类型 92482 总成本费用 3 3275 财务费用 2.3 1880 销售费用 2.2 810 管理费用 2.1 5965 开发费用 2 954 不可预见费 1.6 104 开发期税费 1.5 26992 建安工程费 1.4 3256 基础设施配套工程费 1.3 1445 前期工程费用 1.2 53766 土地费用 1.1 86516 开发成本 1 投资额（万元） 项目 序号 总成本投资估算表 总成本费用 建安工程费 　 26992 　 \ 合计 6 含人防 3083 12333 2500 地下停车库 5 含1000元的精装修成本 266 885 3000 配套用房 4 　 840 3360 2500 大平层 3 　 5538 18460 3000 排屋 2 　 17266 57552 3000 公寓 1 备注 总价（万元） 数量 单价 物业类型 序号 建安工程费 销售收入 125350 　 \ 合计 3264 1920 17000 180 2736 1440 19000 240 大平层 11088 5040 22000 210 11132 4840 23000 220 8736 3640 24000 260 8736 3640 24000 280 3900 1300 30000 300-600 排屋 2467 206 120000 地下车库 9293 8448 11000 89 31795 26496 12000 136 23923 17088 14000 176 8280 5520 15000 240 公寓 总价（万元） 数量 单价 主力面积 序号 20% 7/2 税后投资收益率 8 75% 盈亏销售平衡 9 18352 5-6 税后利润 7 6117 5*25% 所得税 6 24470 1-2-3-4 税前利润 5 1253 1*1% 土地增值税 4 7145 1*5.7% 销售期间税费 3 92482 　 总成本费用 2 125350 　 销售收入 1 金额 计算依据 项目 序号 静态财务分析 整体效益分析： 1、项目整体投入成本约为9.2亿元，其中土地成本5.37亿元左右； 2、项目整体销售收入约为12.5亿元，盈亏销售平衡率为75%； 3、项目销售完毕后，实现纯