2005年合肥高安项目产品定位报告3.ppt

特色商业+城市会馆 开发策略 与政务新区的呼应问题，时不我待，一年的时间，等不起，打一个时间差； 社区内物业之间协调发展的关系：工程上的思考，交房条件的思考，导入人口、培育城市化商业的需要； 利润最大化的思考。 具体规划建议 商办区---主楼+裙楼 裙楼：三层，其中一、二楼为社区商业中心用房；三楼为屋顶平台花园式会所，（具体功能见会所建议） 主楼：商务小公馆（酒店式办公条件），柔性设计，可分可合，单元面积控制在60-100平方米。 住宅区---青年城+城市公寓 青年城：位于合作化南路一侧，挑高5.1米的小面积（40-50平方米）户型；小高层，底下一层为临街商业（层高4.5米）；入口以趣味性小景点缀 小高层公寓：独立点式小高层，以100-120平方米的2+1房和3房为主力，130-140平方米的3+1房和复式房作为补充。 在独立组团小高层中通过在住宅底层建造半地下车库，形成人车分离的亲和空间； 情景洋房多层公寓：特色围合式组团，以100-120平方米的2+1房和3房为主力，130-140平方米的3+1房和复式房作为补充。 独立围合式情景洋房，逐层退台设计，以鲜明的产品特征充分展示城市生活风情。 开发顺序建议 1、沿望江西路与合作化路的单身公寓先期开发，然后按照由南向北的顺序进行开发，商业办公留待最后开发； 2、按照由北向南的顺序，同时销售单身公寓、多层退台式住宅、商业。 3、两种开发顺序各有利弊，第一种较利于销售创造效应，但不利于交房管理；第二种利于管理，但不利于快速树立项目形象。 具体规划建议 产品配比方案 本项目规划建议二 思考点： 1、从满足市场需求出发为基点 2、从项目安全考虑 3、从充分合理利用地块资源角度考虑 项目之概念定位： 产品建议——户型建议 启动市场阶段主力面积控制在90—120平米，2房、2+1房、3房，这样的房型面积比较迎合市场需要； 逐渐加入121—140平米的舒适型3房和3+1房以及复式房； 追求户型空间结构的丰富，如：错层、退台式建筑、入户花园等空间的创新。 产品建议——户型配比 启动市场阶段：2R：86—96平米 35% 2+1R:100—112平米 30% 3R：113—120平米 35% 后续开发阶段： 2R：90--99平米 20% 2+1R ：100--115平米 35% 3R： 116-125平米 30% 4R：126--140平米 15% 另外，望江西路沿街可考虑部分单身公寓。 * 森林之城 活力之城 本项目规划思想 产品概念与规划原则问题 城市公寓 以别具风情的个性生活魅力、鲜明的品牌特征、独特的生活主张、前瞻性的战略规划，创造真正属于都市人群的风情生活。 新城市主义 新型的城市生活 本项目规划思想 本项目的核心思想 关于本项目整体规划构想 临街底商 入口小景 建筑面积青年公寓占39.7%多层占28.7%，小高层31.6% 5% 130-140 复式 24% 120-125 三房 13% 105-110 2+1房 58% 50左右 青年公寓 比例（套数） 面积（平方米） 房型 居 城 “森林海” 贯穿南北的 林荫大道、 丰富的景观 层次、密植 手法配合点 缀水景 内庭 式的 围合 组团 三进 式居 住文 化 开发周期建议 由北向南分两期进行开发； 一期以丰富的物业类型面市：城市商业、底商、精简的住宅 小错层户型（2-3级台阶） 三错层叠中叠户型 小多层退台式建筑 *