2011年惠普国际城市广场营销策划2.ppt

* 4.4主要商圈——康富商圈 租金水平 ?? 康富商圈虽为近几年刚发展的商圈，但租金水平在益阳市区属较高水平，一楼临街商铺租金平均水平在60-70元/㎡·月。 现有典型商家租金水平 步步高百货，服饰类租金水平以保底（2-4万）和扣点（18%-40%）相结合；五楼30-40元/㎡·月； 新增商业租金水平 福中福国际城，一楼租金为50元/㎡·月，二至三层租金约为30元/㎡·月； 4、主要商圈小结 1 资阳商圈 资阳商圈商业气氛依然浓厚，但昔日的鼎盛繁荣逐渐减退，将逐渐发展成为立足于资阳区的区级商业中心。 3 赫山商圈 赫山商圈商业体量大，但其影响力及发展潜力小；以桃花仑路为主轴，逐渐融入桃花仑商圈为其组成部分。 2 桃花仓商圈 桃花仑商圈是目前益阳市最具影响力的商圈，满足生活购物消费，且在不断的发展与完善中，将成为市级商业中心。 4 康富商圈 康富商圈为新兴商圈，并正处于快速发展阶段，随着市府南移，极有可能以它为雏形形成新市府商圈，成为益阳市的行政商务中心。 4、主要商圈小结 有发展潜力商圈 发展潜力有限 发展潜力有限 比较有发展潜力 发展潜力 较高，一楼沿街约 70元/平米/月 较低，一楼沿街约 50元/平米/月 适中，一楼沿街约60 元/平米/月 较高，一楼沿街约80元/平米/月 租金情况 中高收入人群 资阳区居民 周边居民 学生为主 以中等收入人群，覆盖 各个阶层 主力客群 购物+商务+娱乐 以购物为主 以购物为主 综合（购物餐 饮娱乐休闲为一体） 功能特点 益阳市区 资阳区 桃花仓东部区域 益阳市区 辐射范围 很便利 较便利 便利 便利 交通条件 约8万平米 约8万平米 约15万平米 约12万平米 商业体量 中高档 中低档 中档 中档 商业定位 新兴商圈较有影 响力 最早形成商圈， 目前影响力一般 形成较早，较为成 熟商圈，影响力较弱 形成较早，成熟商圈 目前最具影响力商圈 发展历史及 商圈影响力 约2万人 约4.8万 人 约3.65万 人 约5.4万 人 核心区 常住人口 康富商圈 资阳商圈 赫山商圈 桃花仑商圈 商圈 4、益阳商业发展总结 益阳商业发展较为滞后，，尚处于群雄纷争、、格局不明的混乱时代。 益阳市商业在消费拉动下快速发展，目前商业总体量较大，人均商业面积达0.9平米； 目前商业体系主要由资阳、桃花仑、赫山、康富四大商圈构成，但没有形成市级商业中心，尚处于无核状态；随着政府南迁，康富商圈将成为城市中心区的组成部分，发展潜力极大；而桃花仑商圈是规划的市级商业中心，嘉信茂和香港城的建成将进一步推动其商业等级的提升； 益阳商业形态仍以专卖店/专业店聚合而成的商业街为主，购物功能较强，但规模较小难以形成领导力量的主力店，且在中低档竞争激烈，中高档、高档存在档次断层； 相对与购物类业态业种而言，休闲娱乐、餐饮类商业发展情况较好，也形成了一些 具有较大影响的功能聚集区； 租金方面，相对成熟的桃花仑商圈处于租金水平的第一阶层，其次是商品档次较高的康富商圈，最后是资阳商圈和赫山商圈。 5、益阳商业发展目标 益阳市城市商业网点建设的发展目标是：立足益阳，服务于湘中北环洞庭湖地区，逐步融合于长株潭经济圈，并与泛珠三角经济圈相接轨。 根据《益阳市城市商业网点布局规划（2004－2015年）》确定益阳城区人均占有商业营业面积为1~1.5方。到2015年益阳城区营业总面积将控制在100万方以下。 区 级 商 业 市 级 商 业 5、益阳商业发展趋势判断 益阳商业发展以自发形成为主，市府经济效应非常明显。市府的第一次搬迁，益阳商业从北向南发展；随着市府的第二次搬 迁，益阳商业再次向南拓展。益阳高新区将是商业发展的重点区域。 5、益阳商业发展趋势判断 益阳市已形成以益阳大道、桃花仑路、康富北路及大桃路两纵两横主干道为商业发展主轴。 5、益阳商业发展趋势判断 商 圈 演 变 由四个较有影响的商业聚集区逐渐演变为两大市级商业中心，即桃花仑市级商业中心，新市府市级商务中心。 人口发展规划 5、益阳商业发展趋势判断 益阳市地域消费文化特征 益阳地处湖南省北部，为长株潭的后花园，受湖湘文化及长沙消费文化的影响，益阳居民形成了较高的消费倾向和较超前的消费意识，以及追求时尚、愿意接受和体验新事物的较冲动性的消费习惯。 ?? 经世致用、务实创新、敢为人先 追求时尚 ?? 愿意接受和体验新事物 ?? 重名轻利、争强好胜、自我意识 ?? 赶潮流，好面子、爱攀比 ?? “享乐＂观念较强 从益阳地域文化上看，有特色的、新的、时尚的事物将备受青睐。引进时尚新颖的业态、带给益阳居民新鲜的消费体验将是项目成功的重要基础。 5、益阳商业发展趋势判断 5、益阳商业发展趋势判断 1 新增商业机构规模大 目前