2011年惠普国际城市广场营销策划3.pptVIP

功能定位：最具品味之餐饮、娱乐、休闲、购物等 益阳时尚生活广场 商业业态： 宴会餐厅、休闲餐饮、酒吧/KTV、会所、 健身、浴足、桑拿、时尚购物、卖场、金融、 突破点： 引领益阳市商务餐饮、娱乐休闲、时尚购物市场 * 通过分析益阳商业环境，基于对益阳市区已形成商业聚集点凯德广场、步步高百货、福中福国际城、赫山商业步行街、香港城购物中心项目竞品分析，并借鉴太古城操作模式，梳理本项目的定位。 休闲娱乐综合体，时尚生活新地标 考量因素： 项目位于龙洲路与鹿角园路交汇处，为高新区的地标性建筑 地址位置较为优越，交通较为便利 项目体量较大，与周边商业竞争较为激烈 与世界500强惠普公司合作，利于品牌推广 以休闲、娱乐、餐饮为主，集购物、办公、居住为一体的“吃喝玩乐购一站式”的娱乐消费体验中心，辐射全市中高端消费群体。 一、商业定位研究——主题定位 品牌的核心价值： 城市新名片、享受新生活 诉求点： 休闲娱乐、全新享受 一、商业定位研究——品牌价值 一、商业定位研究——功能定位 普通消费人群 中高档消费人群 高意愿消费人群 年轻群体 家庭消费群体 步步高百货 福中福国际城 凯德广场 赫山商业步行街 本项目的选择 太古城 本项目应以益阳中高档消费人群、年轻消费群体、家庭消费群体及具备高意愿消费倾向的人群作为目标消费群体，体现时尚化、年轻化、休闲/娱乐化、家庭化的SHOPPING MALL。 目标消费群体定位 香港城购物中心 一、商业定位研究——消费群定位 商业层面： 1、益阳第一休闲娱乐街区，是时尚品味以及财富地位的象征（弥补市场空缺并创造巨大商业价值） 2、带动周边经济发展，地价升值，完成大商业地产概念的整合经营和升值目标 社会层面： 1、成为益阳的城市城市片，益阳的形象窗口，现代、繁华以及潮流时尚的象征（商业价值与社会价值的融合） 2、促进益阳商业业态结构调整、消费文化进步（商业价值和社会价值的相互促进） 一、商业定位研究——主题目标 单层约7500㎡ 3层，局部4层 层高5米 约18000㎡ 商业步行街 5 单层5000㎡ 层高10米 约10000㎡ 连接体 3 单层约2000㎡ LOFT公寓挑高5.8米 约40000㎡ 辅楼办公或酒店式公寓 2 单层约7000㎡ 3层 层高6-10米 约32000㎡ 集中商业 4 4米 3-35层4米 层高 其中15000 ㎡大卖场 约63000㎡ 地下二层 6 约162000㎡ 合计 备注 总建 类别 单层约1800㎡ 约60000㎡ 主楼办公 1 方案一: 规划原因： 主楼惠普集团收购60000㎡。 层高5.8米LOFT公寓，有利于提高去化速度。 32000 ㎡集中商业利于能形成规模优势，集中招商，易形成商业气氛，提高档次。 18000 ㎡商业步行街利于销售，利于吸引指定商家。 一、商业定位研究——规划方案研究 单层约7500㎡ 2层，局部3、4层 层高5米 约30000㎡ 商业步行街 4 单层约2000㎡ 1-4层为商业层高25米 LOFT公寓挑高5.8米 约40000㎡ 辅楼办公或酒店式公寓 2 单层约7000㎡一层5000 ㎡大卖场 3层 层高6-10米 约20000㎡ 集中商业 3 4.5 米 1层挑高9-10米 2-38层3.8米 层高 其中10000 ㎡大卖场 约60000㎡ 地下二层 5 约162000㎡ 合计 备注 总建 类别 序号 单层约1900㎡ 约72000㎡ 主楼办公 1 方案二: 规划原因： 主楼60000㎡由惠普集团收购，高层剩余12000 ㎡对外销售。获取部分利润。 层高5.8米LOFT公寓，有利于提高去化速度。 20000 ㎡集中商业利于集中招商和分散销售。降低整体招商难度。利于资金回笼 30000 ㎡商业步行街利于提高销售速度和销售价格，并达到利润最大化。 一、商业定位研究——规划方案研究 方案对比： 约30000㎡ 约18000㎡ 商业步行街 无 约10000㎡ 连接体 约40000㎡ 约40000㎡ 辅楼办公或酒店式公寓 约20000㎡ 约32000㎡ 集中商业 约60000㎡ 约72000㎡ 方案二 约63000㎡ 地下二层 方案一 类别 约60000㎡ 主楼办公 方案一 方案二 优 势 劣 势 集中商业（4.2万）大，易于形成规模，利集中招商，提高档次，吸引大品牌商家进驻。 步行街体量小，利于提高销售速度和价格，便于布置，可吸引商家主动上门 集中商业（4.2万）过大，招商难度大，销