世联09年中铁21局西安南湖项目定位研究与物业发展建议.ppt

中铁二十一局西安南湖项目定位研究与物业发展建议报告 谨呈：西安德盛和置业有限公司 项目位于西安市曲江新区，为西安的高端富人区 中等规模中高容积率住宅项目，限高限制使项目未来成为混合物业居住社区 项目三面临路，道路通达性强，短期内无轨道交通利好，公交系统亟待完善 项目景观配套优势明显，距曲江南湖景观步行尺度；生活配套规划完善度高 项目部分可斜观南湖，拥有二线湖景资源，且开发周期内景观无遮挡 城市高端富人区/核心景观资源周边/拥有二线湖景资源的混合物业住宅社区 利用世联结构化问题分析工具 S-C-Q模型，直击本项目核心问题 项目隶属于曲江南湖东板块，板块几乎尚无开发，陌生度较高 项目为中高容积率3.0，打破曲江主流容积率2-2.5上限 开发商首个地产开发项目，以稳健为核心，走市场主流路线，降低风险 精准定位，打造具有市场竞争力的精品项目 项目如何突破自身限制，成为具有市场竞争力的中高端精品项目成为面临的核心问题 核心问题分解，寻找解决问题的关键思路 项目盈利模式选择——结合本项目条件确定均衡产品线 项目开发节奏——资源型产品分期投入，高低搭配，滚动开发实现价值最大化 鉴于项目的不同产品梯度及对应要点的不同，将户型建议分为四个层次 户型建议之花园洋房：设计要点 户型推荐之花园洋房：端头户型180㎡ 户型推荐之花园洋房：中间户约160㎡ 户型建议之普通高层、小高层：设计要点 户型设计之小高层、高层：——120㎡三居户型推荐 户型设计之小高层、高层：——120㎡三居户型推荐 户型设计之小高层、高层：——140-150㎡主流三居户型推荐 户型设计之小高层、高层：——140-150㎡主流三居户型推荐 户型设计之小高层、高层：——160㎡左右四居户型推荐 户型设计之小高层、高层：——160㎡左右四居户型推荐 户型设计之小高层、高层：——200㎡以上户型推荐 户型建议之观景高层：设计要点 户型建议之楼王产品：设计要点 社区配套：沿街铺面注意细节打造 园林景观·要点七：触手可及之处都是天然、原生的材料，人与自然充分融合，体现可持续发展的“人性化”精神 锁定曲江核心区热销中高端项目，以研究曲江市场精品项目平台水平 旺销项目依靠多个卖点有机组合实现成功，精细化竞争，单点突破空间有限 曲江改善居住型客户之 曲江改善居住型客户之 曲江改善居住型客户之 曲江改善居住型客户之 社区气质、私密性和居住舒适度是改善型客户的关键置业特征 荣禾·曲池坊：展示 园林里的一处小品，中间的凹陷处是中国古时寓意丰收的群鱼图案，其它的小品细节也有自己独到的寓意； 中国风骨的窗棂； 池塘中心的中式小品； 小品，步道上雕刻的唐诗无不透露浓郁的中式风情。 1 3 2 4 通过细节充分展示项目高品质，细节是曲池坊最动人的音符 核心竞争力：双优核心地段。高品质纯粹中式风格。细节之处的极致展示。 荣禾·曲池坊。 龙湖·紫都城。 物业类型：12栋两梯四户高层 占地面积：约68667平米 建筑面积：26万平米 容积率：3.47 总户数：2354户 绿化率：35% 车位：1177个 交通：邻曲江大道、西影路两条交通干道，通达性好； 曲 江 大 道 西影路 曲江边缘，品牌开发商，中等规模中高密度社区 成交客户语录： 户型很好，赠送很多，适合我们这些预算不够多，但又想尽量住的舒适的人。 位置差不多，还比中海便宜！ 龙湖的园林体系一直做得很好，花不多的钱，能看到龙湖的园林，很值。 对龙湖品牌很信任，也很向往。一直希望能够享受到龙湖的物业。 龙湖·紫都城：产品 领先创新户型设计，高附加值产品打造，赠送率超过10% 两室两厅一卫 105平米 主卧套卫生间； 卧室设置凸窗，提升附加值和舒适度。 双厅双向阳台设计舒适度高，采光强，景观资源最大化； 北向客厅采光较差。 户型全明设计； 户型方正，南北通透，居住舒适度高； 大面宽，短进深，整体尺度舒适； 赠送面积多，增大附加值； 室内动线设计存在缺陷。 所在楼位位于小区边缘，且朝向小区内部，可享小区内部水景 室内花园增添情趣空间，并且可改房，附加值高 两居可改三居 赠送面积13平米 龙湖·紫都城：产品 空中叠院创新设计，高度提升产品附加值 三室两厅一卫 125平米 主卧套间连南向阳台，提升舒适度 起居室与餐厅布局不合理，影响使用便利度 全明户型设计； 创新的“双层空间”设计，空间使用更灵活，附加值更高； 大面宽，短进深； 赠送面积多，附加值高； 注重细节设计。 底层空间7.16平米，上层空间11平米； 空中叠园设计，增大户型使用灵活性，体现附加值。 室内花园可改房，附加值高 次卧至卫生间动线过长 三居可改四居 所在楼位位于小区边缘，且朝向小区内部，可享小区内部水景 赠送面积28平米 5.8米高 龙湖·紫都城：园林 龙湖品牌标签——自