2011年西安万华商业综合体物业规划2.ppt

* ——产品基调遵循项目定位 客户定位：从联动开发策略的角度考虑，确定项目客户群体：小学家庭、中学家庭、中年三代及成熟家庭为主的中高端客户 【产品定调】 主力目标客户需求特征：改善型居住需求，90-144平米之间的舒适性居家产品 主力目标客户需求特征 小学家庭/中学家庭 成熟家庭 中年三代 职业特征：白领和中层管理者，如 IT、电子、医药企业、科研所科技人员、政府初级公务员、大学年轻教师、城西原住客户 职业特征：多为大学老师及教授、科研机构技术骨干等知识人群、政府中高层公务员、高新企业高级白领和中高层管理者。 职业特征：高新企业高层领导者、大学教授、周边县市的政府高官、大型企业高层以及私企老板等，有相当部分为外地客户。 户型需求：以两居或三居户型为主(90-110平米） 户型需求：三居户型为主(110-144平米） 户型需求：大三居及四房(144平米及以上） 【产品定调】 项目定位：以改善型客户为主力目标客户群体，打造引领区域形象的高端品质项目 【产品定调】 VS 北石桥项目 英发寨项目 定位：以高新区刚需首置客户为主力 定位：以高新区改善型客户为主力 面积段 配比建议 50平米 以下 5% 50-70 平米 10% 70-90 平米 20% 90-110 平米 30% 110-130 平米 20% 130-144 平米 10% 144-180 平米 5% 180平米 以上 主力户型：以区域内主流刚需产品为主力，70-110平米产品占总体50%，110平米以下产品占65%。 相比于北石桥项目，适当放大改善型产品比率 配比基调：项目配比契合高端改善型的形象定位 ，适当放大改善型产品比率 结合项目定位，建议DK6/7地块不打造70平米以下住宅产品，并以公寓产品打造代替。 ——产品配比参考市场主流需求 主流需求：据近三年成交分析，70-110㎡做为市场主力需求产品，占整体成交套数40%-50%，应作为项目主要回现产品打造 西安08-10年商品房各面积段成交套数比例 单位：平米 50以下 50-70 70-90 90-110 110-130 130-144 144-180 180以上 合计 08年 4% 7% 19% 23% 14% 12% 12% 9% 100% 09年 16% 10% 18% 21% 11% 16% 6% 2% 100% 10年 8% 11% 21% 27% 13% 9% 8% 3% 100% 10年套数 10058 13137 25502 33321 15924 11116 9992 3436 122486 西高新08-11年商品房各面积段成交套数比例 50以下 50-70 70-90 90-110 110-130 130-144 144-180 180以上 合计 08年 14% 14% 15% 22% 8% 5% 17% 5% 100% 09年 15% 16% 26% 22% 4% 6% 6% 4% 100% 10年 11% 16% 25% 23% 8% 7% 6% 4% 100% 11年（1-6月） 11% 8% 26% 18% 16% 9% 7% 5% 100% 50平米以下及50-70平米相对于西安整体市场，高新市场需求更为旺盛； 70-90平米近年全市成交比例在20%左右，而高新区在25%左右，此户型产品成交比例高新区大于全市水平，区域特征明显； 90-110平米无论是全市及西安近年均需求稳定，同时高新区及西安市需求占比基本持平； 70-90及90-110平米刚需型产品为区域市场需求主流，应部分打造作为项目回现产品。 【市场现状】 周边区域：70-110平米刚需及首置产品为区域供应主力，130平米以上改善产品供应相对较少 【典型项目表现】 区域典型项目产品配比 东尚 观湖 恒大城 天朗蓝湖树 优尚 国际 （二期） 50平米 以下 14% 1% 11% 50-70 平米 70-90 平米 56% 51% 69% 25% 90-110 平米 44% 110-130 平米 22% 28% 20% 31% 130-144 平米 8% 20% 144-180 平米 180平米 以上 二次拓展区南向板块：区域房地产开发进入后期发展阶段，依托较为完善的配套设施，区域新增供应逐步以满足改善型客户需求为主 区域典型项目产品配比 尚品美地城 龙城 铭园 腾业 南院 罗马景福城 50平米 以下 20% 50-70 平米 15% 70-90 平米 60% 35% 90-110 平米 20% 25% 45% 20% 110-130 平米 20% 20% 35% 20% 130-144 平米 20% 20% 144-180 平米 25% 180平米 以上 本项目 二次拓展区南向区域在区域配套相对完善的条件下，后续新增供应产品基本上