世联2009深圳绿景龙华项目定位及营销策略报告.ppt

万科的品牌建设 锁定特定的客户群，具有清晰的产品系列线 产品系列先在核心地域强势发展，再向全国跨地域规模复制 单个项目逐渐形成产品系列线，品牌效应逐步渗透并在消费者心目中树立鲜明的品牌形象，推动了企业品牌的形成 万科的品牌建设 万科：留住客户一辈子 片区内竞争日趋激烈，同时本项目各项传统指标均不占有优势如何抓住差异化竞争点实现片区突围？ 梅龙路：将成为二线拓展区的核心交通、生活干道 商业价值:Line1line4line2line5,line6line3 打造深圳首个时尚文化商业场！ 项目商业价值主要集中在民治大道一侧Line1line3line2 2.分区域设置用途各异的停车空间 LEADING PART1:面积赠送 关内面积赠送限制：不能超过户型建筑面积的15%（规划局暗条例规定） 1 凸窗面积赠送—利用凸窗面积全赠送，扩大空间容量。可根据情况，在中小户型中运用倒凸窗，中大户型中运用正凸窗 凸窗面积赠送限制：当凸窗高度小于2.20米，或凸窗进深不大于0.60米时，凸窗部分不计算建筑面积 注：落地凸窗进深不宜过大，否则会影响室内采光效果 在卧室中设置落地凸窗（凸窗高度2.2m），可结合凸窗设置书房/电脑房/阳光房等空间，该项做法适用度较广 主卧运用方式：结合转角凸窗，可在主卧设置阳光房，增加主卧居住舒适度 注：转角凸窗设置为阳光房，适用于端头户，且房间尺度较为宽松的单位 次卧运用方式：1、设置上凸窗，结合凸窗设置书桌/床，扩充卧室使用空间 2、墙体结合内凸窗，设置为衣帽间，凸窗面积全赠送 《2.2m 0.8m 书桌结合凸窗设置为办公空间 床设置结合凸窗空间设置，节约卧室空间 注：凸窗改床主要用于房间面积过小，在本项目中适用于两房产品中 凸窗 衣帽位 卫生间设置凸窗可结合浴缸、花洒设置为淋浴空间，扩大空间，提升户型舒适度 《2.2m 0.8m 《2.2m 0.8m 其它空间运用：卫生间设置落地凸窗，凸窗面积全赠送，扩容室内空间 露台/阳台面积赠送—利用错层露台面积全赠送，增加居住舒适度，同时提供改房的可能性 露台面积全赠送限制：双层高且上盖水平投影小于12m2 单层送露台 双层送露台 可设置错层送露台（面积12m2）面积全赠送，增加户内居住舒适度 2 灰空间运用：露台当阳台功能 错层送露台，主要设置在主卧与客厅，提高户型整体居住舒适度，并通过赠送面积提高产品附加值 灰空间运用：阳台可改房 设置内庭院，赠送一半面积改房，增加户型附加值 利用采光面，在户型内设置内庭院，赠送一半面积，提高室内居住舒适度的同时，可将内庭院改为卧室，增加产品附加值 整体预留房间空位，并预留钢筋沉重埋挂件，验收交楼后，整体替业主搭板改房。 注：后期改造成本较高，且交房时必须保证改房处的安全质量/防水等符合验收标准，有一定的风险性 承重钢筋挂件预埋 3 突破规定极致偷面积：直接送房 预留承重挂件，整体房间空缺，交房后改房赠送面积 单层送露台 (三房变四房) 双层送露台 （三房变四房） 完全利用三面采光面，露台全面积赠送，提供改房的可能性，增加户型灵活度，同时仍然保证较好的采光效果 突破规定极致偷面积：直接送房 通透性采光/三面采光单位，通过错层送露台，增加房间数，为客户提供灵活的室内空间，同时增加产品附加值 注：下层通过双层高露台赠送改房时，上层户改房处不能开窗，以保证下层改房上下户互不干扰，同时保障私密/安全性 引领未来品质生活的方向 LEADING PART2:专题：精装修收纳全面运用 从使用者的角度出发，思考功能空间组合顺序，预留功能空间，提供实用率更高的室内空间 从日本和香港小户型的发展经验来看，收纳技术带来的实用主义是以小见大，将全面提升小户型物业空间利用率与实用价值，体现发展商对居住者的人本关怀，是未来发展方向 收纳技术——玄关 旅行箱柜/旧物品收纳 风衣外套/帽子/公文包/手袋 运动用品/杂物 衣物保养用品 穿鞋凳（含小地灯，用于换鞋照明） 常穿鞋摆放 大衣镜 鞋盒/大件物品/杂物收纳 鞋架 钥匙挂/信报架 伞挂（带滴水花盘） 收纳技术——厨房 1）米桶拉柜 2）收纳简单备餐、休闲食品、干粮杂货的空间 3）垃圾筒 4）消毒碗柜 5）洗水盆区域清洗用具的收纳 6）台面设计需考虑到厨房操作的流线，重点关注：水槽旁的切菜区域、炉具旁放置调味料盒/备餐区 7）带滑道的感应式自动开盖垃圾筒 装修的人性化：结合精装修，充分挖掘厨房空间，打造高利用率的人性厨房 由一个全功能卫生间和一个仅设置便器和小型洗面器的“半卫”组成。对常有客人的家庭其发挥卫生间功能，对客人不多的家庭可改造成储藏室。 客卫生间 主卫生间 厨卫空间优化：设置“一个半”卫生间或功能的细分，提供更人性化功能空间考量 收纳技术——卫浴间 1）马桶旁设计搁架，摆放杂志、手机等小件物