深圳辽宁大厦项目定位物业发展建议.ppt

* 建筑细节的建议：建筑立面的色彩与细节 建筑风格 适当的运用建筑色彩；玻璃幕墙，体现项目品质感、商务感。既要和周边环境相协调，同时又力求突破,有别周边项目。 * 裙楼商业目前中心西区的写字楼商业有一定局限性，业态以银行、证券等金融行业和餐饮业为主，商业价值没有得到最大体现;建议本项目商业裙楼增加裙楼扶手电梯和烟道，提升裙楼的商业价值;建议裙楼一层部分分割销售，二楼、三楼整体销售，三楼预留部分面积作为大厦的商务配套空间 商业的建议：设置通往二/三层的垂直交通 * 商业会所 会所要求 两层商业统一设置。 采取自主经营模式,并可和商业单位一同出让。 会所功能:中西快餐、咖啡厅\会议厅等。 使用面积:300—600 m2。 会所位置:会所与商业合设，位于三层。 小型综合性会议厅 酒吧 西餐 商业的建议：会所放置在顶部两层，利用顶部结构增加使用空间 * 写字楼建议归纳： 写字楼 架空层 商务会所 多层次生态体系 超大尺度玻璃幕墙设计 形象档次 配套提升 硬件亮点 地下一层豪华大堂（与停车场相连） 充裕电梯设置（高于普通标准20%） 3.5米标准层高 TAXI雨棚/独立来访停车场 14米通高采光写字楼大堂 景观优势 最大限度的挖掘南向海景资源; 南侧单位进深拉长，增加可销售面积； 大面积玻璃幕墙，增加景观表达； 附加值 利用架空层，提升可用面积； 隔层设置挑空，用于赠送面积； 顶楼利用结构处理，设置双层挑空； * 后续服务 以上仅为部分产品建议，具体细节我司将根据项目设计进程由专业人员提供细节建议； 我司将从销售角度出发，提供有关产品方面的具体建议； 根据项目进行程度，我司将提交详细的展示以及营销安排策略。 * 谢谢大家! Thanks a Lot! * 项目位置在竹子林地铁口，属于我们现在所说的“中心西区”商务区，临近建筑业都是和本项目类似的商务公寓写字楼，尤其是深南大道北侧的一联排，他们分别是……相对来讲本项目的基本经济指标条件没有优势，规模较小，容积率比较高，地块可利用性限制很大。 首先让我们看一下这个片区市场的一些特点： * 从2002年到2004年短短三年，中心西区推出了大量的写字楼并且都获得了相当不错的销售结果，在这里我们要注意的是在2005年本项目有可能和这些项目迎头碰上。 * 中心西区几个项目的销售都比较理想，在销售最后实现的均价和销售期的长短方面都有不俗的表现，的确表现出热点片区的气势，另外我们看一下，这样的表现其实已经延续了一段时间了。 * 1.中心西区作为中心区的一个次级区域，随着2003-2004年中心区的大力开发和逐步完善，中心西区也逐渐成为写字楼市场的销售热点。 2.随着片区的发展，整体客户层面也开始发生变化，开始接纳一些大规模，有实力的客户入驻。 3.由于竞争的激烈和片区产品的局限性，概念炒作成为区域营销的主题； 4.客户和市场的作用是相互的，中心西区形成了自己的独特风格，优越的性价比和附加值的考虑成为片区项目必备的元素。 * 这样的分流并不是简单的片区竞争关系导致的，它和深圳本地的产业结构和企业购买写字楼的消费结构有关。 我们可以看一个实际的例子： * 2.3 项目难点分析 * 项目限高100米，与周边项目基本同高，昭示性被削弱 本元大厦 99.8m 深南国际商务 100m左右 英龙展业 122m 有色金属 100m 难点1 * 05年市场供应量大，竞争激烈 名称 建筑面积（㎡ ） 位置 工程进度 深航综合办公楼 4.6万 车公庙 封顶 万润大厦 4.7 车公庙 裙楼3层 豪都大厦 约4.5万 车公庙 封顶/烂尾 广州大厦 4.8万 车公庙 封顶 东方银座 约4万M2 竹子林 已经封顶 交通局大厦 约4.5万M2 竹子林 已投入使用 中国经贸大厦 约8万M2(4万可售) 竹子林 地下工程停工 竹翠湾 约5.2万M2 竹子林 上部工程的2/3 教育大厦 约3.5万M2 竹子林 准备入伙 荣轩大厦 约3.2万M2 竹子林 进入上部工程 鹏润达大厦 约2.3万M2 竹子林 准备封顶 名称 建筑面积 工程计划 新润项目 3.9万 04年初动工 明年广场 22.9万 04年初动工 辽宁大厦 约4万 未动工 农科广场 8万(4万可售) 04年初动工 万轩项目 约4万 未动工 泰然金谷 35万 —— 车公庙在建写字楼18.6万㎡，竹子林在建写字楼30.7万㎡，待建项目77万㎡，合计49万㎡。 难点2 * 平面层面积将超过1800,成为市场的难销面积 限高100m以下建筑标准层设置 　 占地面积 总建筑面积 总高度 层高 层数 标准层面积 销售期 航天大厦 5565.5 54552 99.6 3.8 25 1450 至今8个月，约90% 礼顿中心 3742.