2011年临邑项目前期沟通报告下.ppt

* □园林景观建议－中心下沉广场 中心下沉广场：为整个项目景观的重点，功能主要是以聚集、观赏、娱乐为主。广场四周为可坐式台阶与树阵的结合。为业主提供节假聚集游乐的场合。 在打造园林景观的同时要注意细节的安排，处处为客户考虑。如休闲座椅的安排，儿童玩乐设施等。 园林的植被安排上，要有层次感，乔木、灌木、草皮配合。种植北方常见植被即可，以降低成本。如图： 打造独一无二的园林景观，最好能提高项目绿化率，建议建筑上采用首层架空，增大绿化率。如图： 总结：独具特色的中式园林景观无疑会带给市场一大亮点，提升项目品质，大大提高了本案的档次和竞争力。 建筑风格建议 园林景观建议 户型建议 配套建议 物业服务建议 四、产品建议 户型产品定位时，要将项目本身实际情况与市场需求相结合，明确客群结构及其大致比例。进行产品细分，并确定合理的比例。避免出现客群需求与产品结构之间相矛盾的情况。 ·目标客户需求：品质高、总价适中产品。 本项目目标客户为中高端客户群体，收入稳定而丰厚，追求高品质的生活，购买住宅时倾向于品质高、总价适中的产品。 ·市场供给情况： 目前市场上各在售项目产品以三室为主力，二室为辅助。其中三室以110-130㎡区间产品居多，二室则主要分布在80-100㎡。 在售项目中3房产品也是去化最快的产品，其次是2房。 产品设计中，市场上户型种类较为单一，没有新颖产品，客户只能被动接受。仅有个别项目推出送一半阳台，由于项目本身，接受度一般。 户型建议 ·品质高、总价适中产品。 ·目标客户产品需求面积以90-130㎡为主。 ·市场供给产品以3室为主，其次是2室。 ·市场上也陆续推出赠送面积的可变式户型且较受欢迎。 ·在售楼盘中客户来源主要来自于该区域内的城关客户，其次周边乡镇客户也占有一定比例。 ·本项目居住环境较好，目前市场竞争较为激烈，要争夺市场上的份额，提高产品的设计上的性价比优势，使购房者可以看到更多的实惠，激发客户购买欲望 定位策略： 以高品质，适中总价产品打开市场，实现快速去化。 赠送面积，提高产品附加值。 利用赠送面积的方式，提高得房率，增强产品在市场上的竞争优势。 □户型产品定位思路： 迎合客群需求，以110-130㎡三室为主，少量的90-100㎡的两室。由于项目品质较高，客群同样为中高端，所以对产品的需求更倾向于舒适享受型三室，故建议以130㎡左右舒适型三室为主，110㎡左右的小三室为辅，配以少量的90-100㎡两室。 建议比例为： 户型面积建议 户型上以两室一客厅朝阳，或两室朝阳，或三室朝阳，或一室一客厅朝阳，充分考虑客户需求，着力打造舒适、有品质的居住环境。 小结：户型结构上较为方正，符合绝大多数客户的需求，三室朝阳的户型结构在县级城市非常受欢迎。另外，两室加一客厅朝阳的户型结构，客户接受度也非常高。在后期的户型建筑中，应着重考虑这两种户型。 户型优化建议: 在充分迎合当地居住习惯和最大限度控制成本的前提下，对户型的部分设计细节进行优化。例如：两房变三房、凸窗、入户花园等，旨在给与市场耳目一新的居住感受，完全跳出同质化产品的竞争泥潭。 □凸窗 由于凸窗在立面上只是窗户范围往室外飘出，依照现在建筑面积计算的规定来说，采用飘窗来增大室内的空间并不会计入建筑面积（2.2米以下）。 小结：凸窗的设计，市场接受度高，凸窗不计算面积，属于赠送，使客户感觉本案产品性价比高，提高项目竞争力。 建筑风格建议 园林景观建议 户型建议 配套建议 物业服务建议 四、产品建议 由于项目规模较小，故没有必要做社区配套，只做产品配套即可。 可采用阳台壁挂式太阳能、地暖等绿色节能技术、可视对讲及公共广播与背景音乐系统来完善户内配套，打造绿色科技住宅。 确定配套建议的考虑因素： □ 阳台壁挂式太阳能 阳台壁挂式太阳能热水器是专门为高层、小高层住宅配套设计开发，弥补了传统的太阳能热水器由于先天不足无法实现与建筑及环境完美结合的遗憾，这一开发真正体现了太阳能与建筑及环境一体化的完美结合。 □ 地暖 地暖是地板辐射采暖的简称，是以整个地面为散热器，通过地板辐射层中的热媒，均匀加热整个地面，利用地面自身的蓄热和热量向上辐射的规律由下至上进行传导，来达到取暖的目的。地暖有以下优点：舒适、卫生、保健，节约空间、美化居室，高效节能，热稳定性好，运行费用低，使用寿命长，适应性强，减少楼层噪音和维护费用低等优点。 □ 可视对讲 可视对讲是一套现代化的小康住宅服务措施，提供访客与住户之间双向可视通话，达到图像、语音双重识别从而增加安全可靠性，同时节省大量的时间，提高了工作效率。更重要的是，一旦住家内所安装的门磁开头、红外报警