华燕2010上海保利长江西路388号项目住宅部分市场报告.ppt

2 保利淞南镇项目SWOT分析 保利淞南镇项目SWOT分析 保利淞南项目 项目优势 项目劣势 项目机会 项目威胁 开发商品牌优势 周边学校等生活配套齐全便利 交通极其便利 紧邻上海小五角场 公寓中小户型，总价低，利于市场接受。 区域内自住需求较多 项目节能环保的绿色理念 地块周边比较凌乱，影响本项目品质。 周边高压线路繁多，不利于开发高档项目 地块较小，且项目内无景观资源可利用。 紧邻多条地铁交通便利 潜在客户需求旺盛。 宝山楼市供应结构性稀缺 中小户型自住需求旺盛 周边有待售楼盘，有一定市场竞争 保利淞南镇项目现状 第三部分 竞品分析，价值挖掘 淞南高境板块竞品分析 本项目价值挖掘 3 在售项目不多，但市场同质化竞争比较明显 淞南高境板块竞品分析 预计 23000 90-130 高层 11月 上海三湘 海尚 --- --- 小高层 9-10月 三花现代城 三期 23000 84、89、 120 小高层 在售 盛世宝邸 23000 67、95 多层、小高层、高层 10月 美岸栖庭 单 价 面积 物业 类型 上市 时间 楼盘名称 整个淞南高境板块在售楼盘只有盛世宝邸，从各竞品面积段和单价来看，目前板块内市场同质化竞争比较明显。 从另一个角度来看，产品中小户型低总价的特征，表明板块内自住需求相对强劲。 从上市时间与市场供应量来讲，与本案有较强竞争关系的是上海三湘海尚。 宝山淞南高境板块在售待售项目基本情况 3 靠近新江湾城，大配套优于本案，产品线上与本案同质竞争 84、89、120 ㎡ 主力户型 经济指标 毛坯 交房标准 上海宝邸置业有限公司 开发商 35% 绿化率 1.6 容积率 26.8万㎡ 建筑体量 淞南高境板块 所属板块/环线 项目总平图 盛世宝邸在售84、89平米左右的2房，120平米的3房，均价23000元/平米。 项目动态 项目所属区位 2R2T——89㎡ 89平米2房，强调功能空间与居住舒适性的统一。 户型分析 该项目与本案相比，靠近杨浦区新江湾城、五角场生活配套，较本案具有一定区位优势 淞南高境板块竞品分析——盛世宝邸 3 盛世宝邸立面不及本项目欧式风格具有吸引力 淞南高境板块竞品分析——盛世宝邸 宝山、虹口、闸北、杨浦（特别新江湾）的刚性、改善需求、产业客源-----区域客成为盛世宝邸楼盘消化的主力，所占比例达到60%以上。 盛世宝邸成交客户来源区域比例 3 区域刚性、改善需求占60%以上 淞南高境板块竞品分析——盛世宝邸 3 更靠近上海小五角场，高层产品面积段与本案产品同质竞争 90-130㎡ 主力户型 经济指标 毛坯 交房标准 上海三湘置业有限公司 开发商 ---- 绿化率 1.7 容积率 20万㎡ 建筑体量 淞南高境板块 所属板块/环线 项目效果图 三湘海尚项目预计今年11月开盘，主推户型为90-130平2房，价格未定。售楼处目前在建中。 项目动态 项目所属区位 该项目与本案相比，靠近靠近通南路上海小五角场生活配套，其商业正好与通南路板块连为一体，较本案具有一定区位优势 淞南高境板块竞品分析——上海三湘海尚 商业效果图 3 靠近本项目，产品面积段相似，客源等方面可供本案借鉴 90-120㎡ 主力户型 经济指标 毛坯 交房标准 上海新城宝缘房地产有限公司 开发商 40% 绿化率 1.65 容积率 8万㎡ 建筑体量 淞南高境板块 所属板块/环线 项目效果图 此项目为小高层、高层产品，当前二手房均价：17727元/平方米 项目动态 项目所属区位 该项目与本案相比，靠近靠近通南路上海小五角场生活配套，产品面积段相似，客源等方面可供本案借鉴 淞南高境板块二手房个案分析——新城尚景 户型分析 2R2T——90㎡ 90平米2房，强调功能空间与居住舒适性的统一。 宝山、虹口、闸北、杨浦（特别新江湾）的刚性、改善需求、产业客源-----区域客成为新城尚景楼盘消化的主力，所占比例达到50%以上。上海以外外地客源占到27%。 新城尚景成交客户来源区域比例 3 区域客源占比50%以上,外地客源占到27%，外地客源值得关注 淞南高境板块二手房个案分析——新城尚景 3 靠近本项目，产品相似，客源等方面可供本案借鉴 88-125㎡ 主力户型 经济指标 毛坯 交房标准 上海上地置业有限公司 开发商 36% 绿化率 1.25 容积率 3.3万㎡ 建筑体量 淞南高境板块 所属板块/环线 项目实景图 此项目以多层产品为主，当前二手房均价：19935元/平方米 项目动态 项目所属区位 该项目与本案相比，靠近靠近通南路上海小五角场生活配套，产品立面特征较有吸引力，并且风格上可与本案媲美，在客源等方面可供本案借鉴 淞南高境板块二手房个案分析——枫桥湾名邸 户型分析 2R2T——93㎡ 93平米2房，130-140