2011年沈阳法库东湖新城房地产项目前期提案.ppt

销售额 1.7万平×7000元单价=1.2个亿 形象定位： 潮流前线 时尚街区 配置建议： 骑楼——在临外街门市应用 反光材料吊顶 集中新风系统 预留 招牌位置 玻璃橱窗 拼花地面 如何强化投资者信心？ 反租式销售！ 开发商 投资者 运营者 返租期外租金 销售 招商 返租期内租金 返租期内回报 返租式销售模型 返租模式解析： 投资者购买商铺 前三年开发商招商运营 每年固定返还投资者租金 返租销售模式目的： 坚定投资者购买信心 前三年统一招商运营 保证商业街开业三年运营有序 引导商业街区良性发展 为开发商完成后续地块开发圆满赢得时间 返租期： 三年 固定年回报率：7% 1016400元 返租模式总价 58800元 年返还租金 176400元 三年累计返还 8470元 返租模式单价 7% 返租年回报 840000元 商铺总价 7000元 商铺单价 120平方米 商铺面积 方案优劣势评估 S W 产品贴近市场需求 产出比率高 规划新颖，吸引眼球 风险高于公寓 操作难度高于公寓 设计难度大 内部优势 劣势 内部优势 优势 该方案更贴近商业市场需求，形态创新。 但是商业终归是商业，回报高，但是风险也相对要高。 谢谢聆听 本案商业将何去何从？ 区域商业环境向好 区域内商业竞争激烈 本案商业定位建议 商业指标 容积率≤3.5 占地面积：16539平方米 商业比率30% 商业面积：17366平方米 退让情况说明：南侧退让5米、西侧退让5米、北侧10米、东侧12米。 优劣势回顾 项目优势：更临近住宅密集区 项目劣势： 东方家居阻隔商业圈人流 地块条件不利于商业规划 商业体量无法与领东商厦和福迪丰抗衡 不能强攻，智能智取 定位方向一 变商为住 跳开竞争 明修栈道、暗度陈仓 商住公寓+街铺 变通——用住宅的形态，消化部分商业面积 没有参照物、没有对比性，做第一 个吃螃蟹的人。 消化面积能力 ↑ 抵抗风险能力 ↑ 实现售价能力 ↓ 公寓客户群定位 核心客户：政府公务员 老人、单身青年 重要客户：商圈高级管理人员 外来打工者 游离客户：投资客、投机客 公寓产品定位 40-65m2 一室、一室一厅 公寓平面示意 公寓户型示意 整体规划示意： 公寓 2F 金 牛 街 2F 公寓配置建议 单元——大堂、保安。 电梯——每层3部或观光电梯。 户内——精装修500-800元/m2 带煤气厨房、卫生间配齐 可视对讲 、落地外飘窗 方案优劣势评估 S W 变向的减少商业体量 风险低于商业 面向小户型市场空白点 公寓产出比例低 精装修操作难度大 报批难度大（开发商把控） 生活成本高 内部优势 劣势 内部优势 优势 该方案降低风险，但是降低回报 是追求资金快速回笼较为稳妥的方案，但是利润损失较多。 定位方向二 差异化竞争 最创新的方案 让我们先来听听个体工商户的声音 调研结果分析 调研时间：2011-6-27——6-29 目标人群：法库个体商户 调研地点：兴法路、红街、宾馆一条街、边门街 抽样数量：400 有效数量：209 调研内容： 1、关于购买商铺的愿望 2、购买商铺的投资目的 3、需求商铺的面积 4、购买商铺的类型 5、对租金的期望值 6、对东湖新城商业前景的观点 7、可能在东湖新城经营业态 数据分析一——购买商铺的愿望： 超过80%的样本，仍有购置商铺的计划。 市场需求旺盛！ 数据分析二——购买商铺的目的： 接近80%的样本，或自营、或出租。 看长期投资回报占主流！ 数据分析三——需求面积： 77%的样本需求面积在40-120m2。 中型商铺为需求主流！ 数据分析四——中意商铺类型： 92%的样本希望购买不同形式的临街商铺。 临街商铺更被看好！ 数据分析六——东湖新城商业观点： 仅有1%的样本不看好东湖新城。 东湖新城前景仍需引导！ 数据分析七——希望在东湖新城经营业态： 服装鞋帽、餐饮、美容美发、药品等占据经营业态的主流医院。 看好东湖新城生活配套！ 调研分析 通过样本抽