2012年成都越地集团广汉项目竞标案1.ppt

我们的优势和核心竞争力是什么？ 坪桥河景？ 政务区？ 这些是我们的优势，但也是其他项目的优势，我们并不独占。 那么，在占据这些大资源的情况下，我们需要打造自己的独占优势竞争力。 金雁湖公园？ NO NO NO 坪桥河与地面落差在3米以上不利于打造，而地块后的小河沟水质清澈，活水水面距地面落差1米左右，可重点利用。 坪桥河 1-1.5米 3-3.5米 核心竞争力： 充满野趣的、活水源滩式园林景观 呼吸在天然氧吧 住在山水间 家门前能野钓 这是多少城市人的梦想？ * * 项目解析/配套研判 金雁湖休闲配套区 广信鹭岛大型商业配套 2、3、7路公交线 广汉政府办公区 泓景湾风情商业街 本项目交通可达性高，但现在本区域商业配套尚未呈现。 项目解析/目标研判 项目首要目标——快销，保证资金的快速回笼 项目第二目标——快销前提下，实现溢价 本项目如何实现快销并尽可能实现溢价？ 客户定位：本项目的客户在哪里？ 产品定位：本项目适合做什么样的产品？ 整体定位：我们有哪些优势，核心竞争力在哪里？ 根据中成以往项目的经验，必须回答以下三个问题 本项目适合做什么样的产品？ 产品 功能作用 开发物业 产品地位 别墅 有利于提升项目形象，但市场接受程度低，且容积率不支持 ____ 多层 体现居家品质感，提升项目形象；市场接受度及价格较好 次主力产品 小高层 价格适中，容积率较易实现，有助于利润最大化 次主力产品 高层 有利于提升容积率，实现利润最大化，是本项目的必选物业 主力产品 根据本项目技术指标，本项目可能的物业类型 本项目物业类型初判： 多层+小高层+高层 指标预判 从广汉区域市场面看 板块 项目名称 物业组合 城南经济开发区 美景嘉园 花园洋房 那维亚半岛 别墅+洋房+小高层 雒城一号 洋房+小高层 城北新城 怡景花苑 别墅+洋房+小高层 嘉铭悦城 洋房+小高层+高层 泓景湾 洋房+高层 老城区 时代广场 高层 幸福大院 多层洋房+小高层 卓越.君城 小高层 抽选三大板块与本项目产品相似的九个项目，统计研究 从广汉2011年-2012年4月各物业市场走量来看 高层走量最大，其次小高层，多层走量最少 广汉电梯高层供销存情况 电梯高层： 畅销面积80-90㎡，110-120㎡； 80以下，120㎡以上户型销售较差。 （2011年1月至2012年4月25日） 多层、小高层： 畅销面积段为80-90㎡，100-110㎡； 80㎡以下，120㎡以上去化较慢。 （2011年1月至2012年4月25日） 广汉多层、小高层供销存情况 高层80-90㎡套二可变套三户型旺销，其次为100-120套三或者套三变套四户型. 90-100㎡可变套三，120-130㎡套三，可变套4为市场空白点。 2012年城北板块在售高层供销存情况 小高层110-120㎡套三或者套三变套四户型畅销，其中80-110㎡、120-130㎡面积段存在市场空白。 2012年城北板块在售小高层供销存情况 区域多层存量主要集中在“怡景花苑”顶跃户型，均在130㎡以上，区域客户对多层不带电梯物业抗性很大，销售较差。 2012年城北板块在售多层供销存情况 从本项目经济效益上看 建筑物业类别 规划占地面积（亩） 物业规划面积占地比例 容积率 各物业建筑总面积（㎡） 各物业总建筑面积比例 多层6+1 40 30% 42000 17% 高层25+1 60 44% 206000 82% 商业配套 7 6% 3500 1% 车库 公共绿地 27 20% 小计 134 100% 2.80 251500 100% 产品组合方案一：多层+高层 注：保证最大建筑密度前提下，多层建筑面积最大化 建筑物业类别 规划占地面积（亩） 物业规划面积占地比例 容积率 各物业建筑总面积（㎡） 各物业总建筑面积比例 小高层11+1 43 33% 97000 39% 高层25+1 55 41% 151000 60% 商业配套 7 6% 3500 1% 车库 公共绿地 27 20% 小计 134 100% 2.80 251500 100% 产品组合方案二：小高层+高层 注：保证最大建筑密度前提下，小高层建筑面积最大化 建筑物业类别 规划占地面积（亩） 物业规划面积占地比例 容积率 各物业建筑总面积（㎡） 各物业总建筑面积比例 多层6+1 17 13% 25000 10% 小高层11+1 23 17% 40000 73% 高层25+1 53 34% 183000 16% 商业配套 7 6% 3500 1% 车库 公共绿地 27 20% 小计 134 100% 2.80 251500 100% 产品组合方案三：多层+小高层+高层 注：保证最大建筑密度前提下，多层和小高层建筑面积最大化 针对以上三种方案，对比各方案毛利润情况 物业形态 建安成